审理法院： 渭南市中级人民法院
案 号： （2016）陕05民初84号
案件类型： 民事
案 由： 建设用地使用权转让合同纠纷
裁判日期： 2017-04-28
审理经过
原告秦金仓、杨文荣与被告程刚、第三人渭南经济技术开发区管委会建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦金仓、杨文荣及其委托诉讼代理人罗晓飞，被告程刚及其委托诉讼代理人吴伟，第三人渭南经济技术开发区管委会的委托诉讼代理人梁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
秦金仓、杨文荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间所签《土地出让协议书》无效。2、判令被告退还原告所支付的土地使用权转让款1200万元。3、判令第三人就其所收取的第2项诉请中的706.884万元土地出让金向原告予以退还并承担该部分利息215.59962万元。4、由被告和第三人承担本案受理等费用。事实和理由：2010年5月28日，被告以其陕西蓬勃现代农业有限公司的名义与渭南经济技术开发区管委会签订《项目投资建设合同书》（编号渭经开项合2010-01-003）拟在该开发区投资建设商住项目，项目地址为该开发区幸福大街，地块编号H—02-05。渭南经济技术开发区管委会出让土地70亩（不含代征道路部分），每亩地价6.8万元给陕西蓬勃现代农业有限公司。2011年元月24日，原告与被告签订《土地出让协议书》。以全部转让陕西蓬勃现代农业有限公司全部资产的方式将上述编号H—02-05土地（含代征地共80.57亩）以2400万元价款转让给原告。该协议签订当日应被告要求原告支付500万元给被告后，被告向原告提交了与第三人签订的《项目投资建设合同书》及《渭南经济技术开发区规划设计条件书》。并在2011年元月27日将该公司股东变更为原告。此后原告要求被告办理土地使用权过户手续时被告以未能向第三人交清土地出让金为由要求原告继续付款。后原告于2011年2月14日付款400万元、2011年5月23日付款300万元，三次付款共计1200万元。但是在原告支付了上述土地出让款后，却迟迟拿不到相应的土地。就此，原告多次寻求被告，被告向原告陆续出示了向第三人交款的收据及交款转账凭证共计706.884万元。但是原告却迟迟拿不到相应的土地，后经了解，原告才知第三人并没有对所转让土地实施相应的征收。为此原告要求被告退款，被告答应退款并承诺将交给第三人的款要回，但迟迟没有结果。无奈之下，原告找第三人索要所交706.884万元土地款，第三人虽答应退款但对所交款项不予认可且不愿意承担原告利息损失。综上，原告认为，被告与原告所签《土地出让协议书》违反法律应属无效，被告就所收款项应当予以返还，并承担相应利息。第三人在未对所出让土地依法征收的情况下以项目建设的形式对外出让，行为违法，其收取土地出让金无法律依据，应当就其所收取的土地出让金予以返还。
被告辩称
程刚辩称，1、本案中原、被告主体不适格，应当驳回原告的起诉。本案所涉《土地出让协议书》是由秦金仓、程刚分别作为咸阳金煜房地产开发有限公司与陕西蓬勃现代农业有限公司的法定代表人签订的，该协议实质上的当事人是咸阳金煜房地产开发有限公司与陕西蓬勃现代农业有限公司。2、本案不是建设用地使用权转让合同纠纷，实属股权转让纠纷。根据相关法律解释，转让前提是必须有土地证。被告与原告之间没有建立建设用地使用权转让合同，仅与秦金仓之间存在股权转让关系，与杨文荣之间不存在任何民事法律关系。项目通过股权转让后，项目实际上还是在蓬勃公司名下，仅仅是股东发生变化，应该是股权转让纠纷，将程刚列为被告是不对的。3、原告认为《土地出让协议书》是自然人形成的，从现有情况看，自然人不可能形成协议，不符合相关法律法规；4、本案所涉《土地出让协议书》合法有效，且被告已经履行了该协议的约定。
第三人渭南经济技术开发区管委会辩称，1、秦金仓、杨文荣不具备原告的诉讼主体资格，不是适格的原告，应驳回其起诉。陕西蓬勃现代农业有限公司虽然被吊销营业执照，但其法人主体资格并为消灭，该纠纷主体应为蓬勃公司，应以蓬勃公司名义起诉，蓬勃公司向管委会缴纳了476.884万元，就算退还，也是退还给蓬勃公司，也不会退还给程刚，也不应该承担利息。本案将管委会列为第三人是错误的，应依法驳回原告的起诉；2、原告起诉程刚属于股权转让纠纷，而蓬勃公司与管委会之间是合同关系，其将管委会列为本案第三人不符合法律规定，在本案中要求管委会返还相关款项的诉请不能成立。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告秦金仓、杨文荣为支持自己的主张，向本院提交的证据为：
第一组：土地出让协议。证明该协议内容违反国家法律禁止性规定，应为无效协议。
第二组：银行转账凭条、收条。证明两原告共向被告支付土地转让款1200万元，因原被告所签协议无效被告应当予以退还，并承担相应利息。
第三组：公司登记基本情况。证明1、被告在将陕西蓬勃现代农业有限公司法定代表人及股东变更给原告时该公司已经出现经营不正常，该企业自成立就无房地产开发经营权限。2、以变更公司股权形式转让土地行为违法。
第四组：项目投资建设合同书。证明1、第三人以项目开发形式对外出让土地违反法律。2、第三人并无资格对外出让土地。3、截止起诉前第三人仍未实施对所出让土地的征收。4、合同所约定的项目并不存在。
第五组:渭南经济技术开发区规划设计条件书。证明第三人以项目建设对外出让土地时并未完成所要出让土地的征收手续，其行为违反法律。第三人收取土地出让金的行为没有法律依据和事实依据，应属不当得利应当予以返还。
第六组：收据及银行回单。证明第三人收取的土地出让金来源于原告，其收取土地出让金行为没有法律和事实依据，应属不当得利，应当向原告予以返还。
被告对原告的证据意见为，对第一组证据真实性无异议，证明内容无异议，对证明目的有异议，该协议并不违反国家禁止性规定，内容是指为股权转让。对第二组证据真实性无异议，程刚的确收到了1200万元，但对证明目的有异议，向被告支付的不是土地转让款，银行凭条也看不出是土地转让款。对第三组证据真实性无异议，对证明内容和证明目的有异议，我们认为如果公司连续三年未参与企业年检，是不可能进行变更，本案涉及的变更是在2011年2月14日完成的。按照公司法规定，公司的股权时可以转让、变更，而且本案所涉及的股权转让已经过了工商部门的确认。我们一开始没有房地产开发权限，本案只是项目投资，并非房地产开发。对第四组证据真实性无异议，对证明目的有异议。本案所涉及的出让，不是土地出让，土地出让只能是相关行政机关，不能是公司和个人，项目建设合同书的转让是法律允许的，是债权债务关系的转让，而只是合同关系的转让。对第五组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。本案中间第三人所收取的土地出让金是符合法律规定的，不存在不当得利的情形。对第六组证据收据及银行回单的除了380万元以外其余的真实性均无异议，对证明目的有异议，只能证明程刚给开发区汇了钱，但不知道是什么钱，没有相应证据支持。
第三人对原告的证据质证意见为，对第一组证据真实性无异议，对证明内容无异议、对证明目的有异议，名为土地出让协议，实为股权转让及转让协议。对第二组证据的真实性我不质证，这是双方交易的，真实性我无法确定，对证明目的有异议，1200万元是股权转让协议和投资项目履行，是他们履行第一组证据给的款项。对第三组证据的真实性、证明内容无异议，对证明目的有异议，依照蓬勃公司和管委会签订的投资协议，是允许乙方注册新公司来经营该项目，建设投资合同书（2011年）第五页第二点有约定，只涉及股权转让，不是土地转让。对第四组证据真实性无异议，证明内容、证明目的有异议，本案不是土地出让合同，是项目建设合同，从项目建设投资合同第三页第二点，第五页第三小点……从这两点可以看出，综合地价18万元，政府按6.8万元，政府贴的，这是招商引资的条件，6.8万元地价并非出让价，是招商引资的优惠条件，第四页第六小点，地是通过招拍挂给他的，项目是招商引资的东西。并非出让土地，是项目建设投资合同，我们并没有资格出让土地，因为原告没有按照土地管理法及实施条例去土地办理手续，就不存在土地征收。管委会没有权利组织招拍挂，是土地局的事。约定的项目是存在的，是因为原告的原因没有实施。对第五组证据的真实性、证明内容无异议，证明目的有异议。政府没有权利出让土地，是政府通过招拍挂出让土地。对第六组证据收据及银行回单，2011年5月23日汇款凭证上涉及的296万属实，2010年10月12日成刚交的30万元收据属实，对2011年元月26日的380万元收据有异议，程刚在这块有四块地，交到哪的我不清楚。对证明目的有异议，出让金来源于原告是错误的，两份收据是蓬勃公司的，30万元是程刚交的，380万元与本案无关。第三人和蓬勃公司签订的投资合同是否有效，没有经过法院确认，我方无义务向两个自然人原告返还，也没有法律依据。
被告程刚提供的证据为：
第一组：1、《项目投资建设合同书》。
证明目的：证明2010年5月28日渭南经济技术开发区管委会（甲方）与陕西蓬勃现代农业有限公司（乙方）协议约定乙方有权在渭南经济技术开发区投资建设商住项目，甲方应履行为乙方取得该项目用地的义务。
2、《建设项目选址意见书》。
证明目的：证明该商住项目符合渭南经开区总体规划，其在渭南经济技术开发去的选址已通过渭南经济技术开发区管委会的批准。
3、《渭南经济技术开发区规划设计条件书》。
证明目的：证明渭南经济技术开发管委会就该商住项目出具了具体的规划设计标准。
4、收据。
证明目的：证明渭南经济技术开发区管委会于2010年10月12日、2011年5月18日、2012年2月28日分别收到陕西蓬勃现代农业有限公司30万元（转账）、150万元（转账）、296.884万元土地款。
该组证据证明：陕西蓬勃现代农业有限公司已经取得了渭南市经济技术开发区商住项目建设资格并交纳了部分土地出让金，此项目的开发建设权利已归于陕西蓬勃现代农业有限公司享有。
第二组：1、有限责任公司变更登记申请书。
证明目的：证明2011年l月24日陕西蓬勃现代农业有限公司股东由程刚、张乐、刘跃平变为秦金仓、杨文荣，公司法定代表人由程刚变为秦金仓已经过申请。
2、陕西蓬勃现代农业有限公司第四次股东会决议。
证明目的：证明陕西蓬勃现代农业有限公司股权转让和法定代表人变更于2011年2月14日召开股东会并决议通过。
3、陕西蓬勃现代农业有限责任公司股权转让协议。
证明目的：证明2011年1月24日程刚、张乐分别将自己持有的陕西蓬勃现代农业有限公司60%、20%的股权以180万元、60万元的价格转让给了秦金仓。2011年1月24日刘跃平将自己持有的陕西蓬勃现代农业有限公司20%的股权以60万元的价格转让给了杨文荣。
4、陕西蓬勃现代农业有限责任公司章程修正案。
证明日的：证明秦金仓、杨文荣于2011年2月14日取代程刚、刘跃平、张乐成为陕西蓬勃现代农业有限公司的股东。
5、公司变更登记审核表、企业登记材料受理登记表
证明目的：证明陕西蓬勃现代农业有限公司股东和法定代表人变更已通过审核。
该组证据证明：陕西蓬勃现代农业有限公司的原股东程刚、张乐、刘跃平已经将全部公刊股权按照《公司法》的规定转让给了现股东秦金仓、饧文荣，并经工商登记部门确认，公司原有的全部资产已归两股东及公司享有。
第三组：1、《资产转让协议书》
证明目的：证明2011年元月24日陕西蓬勃现代农业有限公司的法定代表人与成阳金煜房地产开发有限公司的法定代表人约定将陕西蓬勃现代农业有限公司持有的全部资产转让给咸阳金煜房地产开发有限公司的法定代表人。
2、《土地出让协议书》
证明目的：证明经渭南市经济技术开发区管委会同意，2011年元月24日陕西蓬勃现代农业有限公司法定代表人以2400万元的价格将其名下的渭南市经济技术开发区商任项口转让给咸阳金煜房地产开发有限公司法定代表人，该协议书的当事人是陕西蓬勃现代农业有限公司和咸阳金煜房地产开发有限公司。
该组证据证明：陕西蓬勃现代农业有限公司的资产以及公司享有的一切权利义务已经因股权转让归属于股东变更后的陕西蓬勃现代农业有限公司及成阳金煜房地产开发有限公司的法定代表人所有。
原告对被告提供的证据质证意见为，对项目投资建设投资合同书真实性无异议，对证明目的有异议，因为该投资建设合同书以项目建设为名，行土地出让之实，行为违法。对第一组证据2、3真实性无异议，对证明目的有异议，该项目建设没有履行法定的项目建设的立项、报备等合法手续，而且该项目实际为渭南市经济技术开发管委会设立，所以项目违法。项目投资建设合同书的内容明显体现了第三人超越了权限，违法出让土地的事实，因为在协议中明确了土地的价格、土地款的交付方式等等，所以该项目建设合同书及项目选址等违反法律规定。对收据2010年10月12日，以程刚名义缴纳的30万元无异议，但这组证据的形式反证了原告提供的380万元的收据是真实的，加盖的公章均是第三人的公章。对2012年2月28日收据是后补的，交款2968840元属实，缴款时间为2011年5月23日，出具收据时间是2012年2月28日，而且上面加盖的公章是渭南市经济技术开发区财政分局，对收款主体有异议。对2011年5月18日收款收据有异议，该收据也是后补的，需要注意的是，2011年5月18日票据编号为7216953，2012年2月28日票据编号为7216967，这两份票据均为事后补开，不能证明真实缴纳土地款的金额。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议。该公司在变更的时候已经被吊销，是秦金仓缴纳了相关罚款后，才变更过来的，而且变更时间为2011年2月17日，但该公司股东及法人变更只是形式，实际为土地转让。对第三组证据土地出让协议的真实性没有异议，资产协议书需要落实后再确认，对证明目的有异议。应该是双方在同一天签订了土地出让协议之后，再次签订了资产转让协议，土地出让协议当中明确了原告支付给被告的土地出让金2400万元，该具体付款方式见土地出让协议第三条第一款，据此，足以认定原、被告之间系土地转让，该协议违法、无效。
第三人对被告被告提供的证据质证意见为，对第一组证据项目建设合同书真实性无异议、但对证明目的有异议，项目投资建设合同书是招商引资，取得土地方式是招拍挂，招拍挂是土地部门组织，并非管委会。对2、3真实性无异议、证明目的有异议。选址通过管委会批准是不正确的，盖的章子是规划，用人包括业务是上级指派的，管委会只是提供办公场所，不是管委会批准的。对收据真实性无异议，对证明目的有异议，缴纳的不是土地出让金，是履行投资项目向甲方缴纳的投资款。对第二组、第三组证据均无异议。补充说明：2010年元月后，经开区管委会成立了财政分局，以后所有进款，都是财政分局收，并处收据，并不是后补的。
第三人渭南经济技术开发区管委会提供的证据有：
第一组证据
1、2009年6月签订的项目建设合同书。
2、项目投资建设合同书（渭经开项合2010-01-003）。
证明目的：签订的合同是投资合同，并非土地出让，而且是约定蓬勃公司取得土地形式是招拍挂，故合同书合法有效。地价6.8万元并非土地出让价，而是招拍挂后由管委会给予蓬勃公司的优惠，这也是通过土地出让金的方式才能达到的。蓬勃公司该项目没有获得土地，是因为彭博公司没有按照土地法规定进行招拍挂形式导致的，并不是管委会不履行合同，而是因为国家对土地的取得通过招拍挂形式，这也是法律的强制性规定。如果管委会因为合同被解除，或者额没有履行们应当退款，退款金额是400万元，而且只能向蓬勃公司退款，如通过法律程序解决，渭南市中院没有管辖权，应通过仲裁程序。
第二组证据
收款收据3份（金额4768840元）。程刚交款票据一份30万元，另外两份是蓬勃公司296.884万元、150万元，金额4768840元。程刚的30万元收据，按照合同书第一条第三项规定，程刚还没有交够百分之六十，存在违约情形。当时约定是70亩，实际以规划批文为准。
原告对第三人的证据质证意见为，对第一组证据2009年6月签订的项目建设合同书，与本案无关。对项目投资建设合同书（渭经开项合2010-01-003），同与被告提供的证据的质证意见。补充1、关于第三人说的仲裁，合同中的约定属于仲裁约定不明，在约定不明的情况下，就应该向渭南中院起诉，而且三方也没有仲裁协议。2、第三人认为程刚违约，无事实和法律依据，事实上截至目前该项目投资合同并不存在项目用地。3、该项目建设合同书的内容确定了第三人的土地交付义务、土地款的征收义务，而且在土地款中明确了该6.8万元包含的各项费用，第三人超越权利实施土地管理部门的权利，其行为违法。所谓的招拍挂，实际上是土管部门来实施的。收款收据的质证意见同被告证据的质证意见。
被告对第三人的证据质证意见为，对第一组2009年6月签订的项目建设合同书证据真实性无异议，与本案无关。对项目投资建设合同书真实性无异议，证明目的有异议。对收款收据真实性、证明目的均无异议。
本院查明
经过庭审调查、交换证据、举证质证、相互辩论，本院对原告的第一、二、三、四、五组证据及第六组证据中2010年10月12日30万元收据及中国建设银行的客户回单的真实性予以确认；对被告和第三人提供的证据中除150万元（票号为NO7216953）的收据以外的其他证据真实性予以确认。原告提供的第六组证据中的380万元的收条，被告、第三人第三人均不予认可，因被告除了涉案土地款项外与第三人还有其他土地款项账务，故对该380万元的收条不予认定。被告和第三人提交票号为NO7216953的收款收据的落款时间虽不一致，但双方对交款的事实均予以认可，故对该交款事实予以认定。
本院经审理查明，2010年5月28日，陕西蓬勃现代农业有限公司与渭南经济技术开发区管委会签订《项目投资建设合同书》一份,约定涉案土地为每亩6.8万元。渭南经济技术开发区渭经开规设2009-21号、渭经开规设2010-07号两份《渭南经济技术开发区规划设计条件书》中均描述土地编号H—02-05土地为商住用地。2011年元月24日，陕西蓬勃现代农业有限公司（甲方）与咸阳金煜房地产开发有限公司（乙方）签订《资产转让协议书》、《土地出让协议书》。《土地出让协议书》约定：“一、资产转让及法人代表变更1、甲方现将陕西蓬勃现代农业有限公司法定代表人名下全部资产转让给乙方，转让协议详见双方签订的《资产转让协议书》……二、项目移交内容：法定代表人变更前甲方名下唯一项目：渭南市经济开发区商住项目：土地编号：H—02-05，净用土地面积71.3亩，代征面积10.44亩，总用地面积80.57亩的开发土地使用权，在法定代表人变更核准完成后整体转让给乙方，协议履行完毕后，甲方自愿放弃对该宗土地的处分权和收益权，不再享有其权益。三、土地项目移交出让费用双方协商决定，甲方原法定代表人名下的渭南市经济技术开发区商住项目：土地编号：H—02-05，净用土地面积71.3亩，代征面积10.44亩，总用地面积80.57亩的土地项目，双方在移交过程中，乙方给付甲方土地出让金人民币2400万元整作为甲方前期购买土地及其他补偿费用。具体付款方式如下：1、公司《资产转让协议书》签订，法定代表人变更登记核准完毕后乙方向甲方支付人民币500万元整……四、违约责任：1、甲方违背本协议，乙方有权直接与渭南市经济开发区管委会签订关于该土地的新的《项目建设合同》，并由此引起一切后果由甲方原法人代表承担。2、若乙方违背本协议，不能给付剩余款项，甲方有权撤销《土地出让协议书》（编号：渭经开项合2010-01-003）或甲方代为享有乙方权利……”2011年2月17日，陕西蓬勃现代农业有限公司的法定代表人由程刚变更为秦金仓，股东由程刚、刘跃平、张乐变更为秦金仓、杨文荣。2013年5月21日，陕西蓬勃现代农业有限公司营业执照被吊销。秦金仓2011年1月24日支付程刚500万元，秦金仓2011年2月14日支付程刚400万元，杨文荣2011年5月23日支付程刚300万元，程刚共计收到1200万元土地款。被告程刚以陕西蓬勃现代农业有限公司的名义向第三人渭南经济技术开发区管委会缴纳H—02-05土地款476.884万元。
本院认为
本院认为，2011年1月24日，咸阳金煜房地产开发有限公司与陕西蓬勃现代农业有限公司虽然签订的《土地出让协议书》，其中涉诉土地为商住用地。但该协议落款处无双方公司盖章，只有秦金仓和程刚的签字盖章。协议签订后，二原告先后给被告转款1200万元，这些款项均以原告和被告的名义进行，并未经过双方公司账户，被告程刚也当庭陈述陕西蓬勃现代农业有限公司没有公司账户，钱款均是原告秦金仓、杨文荣与被告程刚个人之间进行的转款。因此，该行为应属原、被告之间的民事行为。被告程刚辩称原、被告主体资格不适的意见不予采信。现因该土地至今未办理土地出让的相关批准手续，不属于建设用地，不具备建设用地出让的条件，因此，双方签订的《土地出让协议》应属无效。协议无效后，被告依协议约定收取原告的转让费依法应予返还。因被告程刚已将476.884万元向第三人渭南经济技术开发区管委会缴纳，第三人依法应将收取的476.884万元返还给二原告，剩余款项应由被告程刚予以返还。关于原告诉请的利息损失，因合同无效，原告也负有一定过失，故该请求不予支持。被告程刚辩称该案不是建设用地使用权转让合同纠纷，实属股权转让纠纷，因合同实际主体是双方个人，与公司无关联，故该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告秦金仓与被告程刚于2011年1月24日签定的《土地出让协议书》无效。
二、被告程刚于本判决生效之日后30日内返还原告秦金仓、杨文荣土地使用权转让款723.116万元。
三、第三人渭南经济技术开发区管委会于本判决生效之日后30日内返还原告秦金仓、杨文荣土地使用权转让款476.884万元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费93800元，由被告程刚负担56280元，由第三人渭南经济技术开发区管委会承担37520元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判人员
审判长吴丽宁
审判员安维科
审判员张战武
裁判日期
二〇一七年四月二十八日
书记员
书记员王莎
