审理法院： 江西省高级人民法院
案 号： （2014）赣民一终字第5号
案件类型： 民事
案 由： 租赁合同纠纷
裁判日期： 2014-02-27
合 议 庭 ： 邓相红李平胡国运
审理程序： 二审
审理经过
上诉人景德镇山水酒店管理有限公司（以下简称“山水公司”）因与被上诉人景德镇市辉锦贸易有限公司（以下简称“辉锦公司”）租赁合同纠纷一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2013）景民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人山水公司法定代表人林光辉及委托代理人林清荣，被上诉人辉锦公司委托代理人熊良明、徐丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审法院经审理查明：辉锦公司于2010年5月25日通过江西景诚拍卖有限公司成功竞买到景德镇市瓷都大道555号“民间实业大厦”（又称民间瓷艺科技大厦）在建工程所有权及所占土地使用权。2010年10月3日，辉锦公司与山水公司就景德镇市瓷都大道555号“民间实业大厦”在建工程签订了《租赁合同》。合同约定，甲方（辉锦公司）将位于景德镇市瓷都大道555号在建工程租赁给乙方（山水公司）用于商务酒店、餐饮、娱乐、办公、商场及酒店配套等，由乙方投入资金将该大厦未完工工程及装修工程完工并且顺利竣工验收；租赁期限为10年，即2010年11月1日至2021年8月31日止，其中2010年11月1日至2011年9月1日为乙方装修期，10个月免交租赁费；如在该装修期内乙方出现资金困难无力对该大楼完工和影响施工进度，乙方将无条件退出，之前所产生的费用由乙方自行承担，甲方有权终止合同；租金自2011年9月1日起支付，每一年起租前乙方向甲方交纳240万元的租金。合同签订后，辉锦公司将民间实业大厦在建工程交给了山水公司经营。山水公司开始对在建工程进行装修。但由于资金原因，山水公司至今仍未完成该在建工程及装修工程的完工及竣工验收工作，也未支付租金。故此，辉锦公司诉至法院，请求判令山水公司支付租金（起诉时为360万元整）至实际搬离时止，并判令解除双方签订的《租赁合同》，山水公司搬离承租的景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦，案件诉讼费、保全费由山水公司承担。
一审法院认为
原审法院认为，辉锦公司与山水公司于2010年10月3日签订的《租赁合同》，一式肆份，双方各执贰份。辉锦公司提供的《租赁合同》原件可以证明，双方当事人约定在履行合同中发生争议的，应协商解决，如协商不成的，双方向当地人民法院提出诉讼。双方并没有就请求仲裁委员会仲裁达成一致意见。山水公司在本案提交答辩状期内，未提出管辖异议，并应诉答辩。而在法庭调查前提出管辖异议，所依据的是山水公司自己提供的一份《租赁合同》复印件，该复印件上表明双方同意在履行合同中发生争议愿意提交景德镇仲裁委员会仲裁。但由于该复印件的证明效力不足以推翻《租赁合同》原件的证明效力，对于山水公司关于双方就在履行合同发生争议时达成了仲裁协议的主张，不予支持。
辉锦公司与山水公司签订《租赁合同》后将其拥有的景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦在建工程租赁给山水公司经营，山水公司也对该大厦进行了装修，双方形成了租赁合同关系。因为履行该租赁合同发生的纠纷应该属于租赁合同纠纷。山水公司抗辩认为双方租赁合同实际被股权转让合同取代，但其提供的证据并不能证明该项主张。关于本案为股权转让纠纷的抗辩理由，不予采纳。双方关于股权转让的纠纷，属于另一法律关系，应另案解决。
关于双方签订《租赁合同》的效力问题。双方于2010年10月3日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反效力性强制性规定，合法有效。山水公司抗辩称租赁标的物景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦在建工程，既未竣工验收，也未经过消防验收，违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》强制性规定，《租赁合同》应该无效。原审法院认为，首先，山水公司所引用的《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日颁布）第十三条第二款规定并没有明确规定违反的后果是合同无效。其次，即使双方签订《租赁合同》时，违反了上述两项强制性规定，但如使《租赁合同》继续有效，由于双方当事人签订的《租赁合同》明确约定投入资金使在建工程未完工程及装修工程完工并且顺利通过竣工验收的义务人是山水公司，山水公司依约履行了合同义务即完成了在建工程的竣工验收工作，则并不会产生有损国家利益和社会公共利益的后果。另外，从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项赋予承租人合同解除权的规定分析，租赁房屋违反有关法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，并不必然导致合同无效。综上所述，虽然租赁房屋景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦在建工程没有经过竣工验收和消防验收，但双方签订的《租赁合同》并未违反效力性强制性规定，山水公司主张该《租赁合同》无效，法律依据不足，不予采纳。
本案山水公司接收景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦在建工程后，既未按约定完成装修并开张经营，也未向出租人辉锦公司支付任何租金，导致辉锦公司无法实现合同的目的，辉锦公司主张解除《租赁合同》符合法律规定。《租赁合同》解除后，合同的权利义务终止，山水公司应该及时将租赁物民间实业大厦返还给辉锦公司，并按照合同的约定向辉锦公司付清合同解除前所拖欠的租金360万元即2011年9月1日起至2013年3月1日止的租金；由于2013年3月1日租赁合同解除后山水公司实际仍然占用诉争房屋，其应当参照双方之前签订《租赁合同》约定的租金标准，向辉锦公司支付占有使用费，直至其搬离诉争房屋时止。
关于山水公司认为其为受让民间实业大厦及进行装修花了大量的人力物力，还投入了近四千万元的款项应予以处理的问题。由于在本案审理过程中山水公司未提起反诉，也未提供相关证据证明其实际损失情况，其要求赔偿损失的主张，可待补强证据后，另行起诉。
另外，山水公司认为应该追加林光辉个人为本案有利害关系的当事人参加诉讼。但本案租赁合同的权利义务人是辉锦公司和山水公司，并没有证据证明林光辉与本案有直接的利害关系，因此对山水公司要求追加林光辉为本案有利害关系当事人的主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除辉锦公司、山水公司于2010年10月3日就景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦在建工程所签订的《租赁合同》；二、山水公司于本判决生效之日起30日内搬离景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦，并将之归还给辉锦公司；三、山水公司于本判决生效之日起30日内向辉锦公司支付2011年9月1日起至2013年3月1日止租金360万元，以及按每年240万元租金标准计算支付2013年3月1日起至山水公司实际搬离景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦之日止占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费169182元，由山水公司承担。
上诉人诉称
山水公司不服一审判决，上诉称：一、原审违反法定程序，受理本应由景德镇仲裁委员会仲裁的案件，应依法驳回辉锦公司的起诉。双方签订的《租赁合同》约定了仲裁条款，山水公司提交的《租赁合同》复印件上未对仲裁条款进行修改，辉锦公司单方对仲裁条款手动修改是无效的。原审法院受理此案违反了法律程序。二、原审法院对本案事实认定错误。将股权转让纠纷简单错误认定为租赁合同纠纷。1、双方签订的《租赁合同》仅是临时产物，并未实际履行，而《股权转让协议》是各方真实意思表示且已实际履行，本案案由应为股权转让纠纷。本案标的物“景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦”是山水公司法定代表人林光辉拍卖竞得后再与刘俊、陈诗达成立辉锦公司，并以辉锦公司名义办理拍卖手续。且为经营该标的物又成立了山水公司。所有与辉锦公司或辉锦公司股东的交易行为虽部分以林光辉个人名义签订，但均系其履职行为，应视为山水公司的行为。从《租赁合同》签订履行的时间和《股权转让协议》签订的时间以及结合后续三份《股权转让协议》看，《租赁合同》有名无实，没有实际履行，已经被股权转让协议所替代。2、《股权转让协议》已实际履行，且履行主体为山水公司而非林光辉个人。山水公司还支付了股权转让款200万元，再以股权受让后的身份去签订《建设工程施工合同》。三、原审认定《租赁合同》有效错误。本案《租赁合同》标的物未经整体竣工验收，未经验收或验收不合格就交付使用违反了建筑法的强制性规定；另本案标的物用途为商务酒店。商场等公共场所，辉锦公司作为产权人，至今未提供消防验收合格的证明，也违反了消防法的强制性规定，均符合无效合同的法律规定。原审以未损害国家和社会的利益为由认定有效是错误的。四、原审法院对山水公司为受让本案标的物进行装修花了大量人力物力还投入近4000万元的款项，仅以山水公司未提出反诉可另行起诉为由不予处理是错误的。五、即使原审判决正确，辉锦公司承认收到山水公司的股权转让款200万元是交付租金，原审判决未予抵扣更是错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回辉锦公司的起诉或诉讼请求；一、二审案件受理费由辉锦公司承担。
被上诉人辩称
辉锦公司答辩称：一审判决采信证据正确，审理事实清楚，适用法律恰当，请二审法院依法维持一审判决。1、本案应该是仲裁还是应该诉讼，我们选择诉讼是因为双方的《租赁合同》中有一个修改的约定就是产生纠纷由诉讼方式解决。2、关于本案是租赁合同纠纷还是股权转让纠纷，林光辉之前一直拥有30%的股权这是事实，但是在2011年的3月份他已经把股权转给了他人，退一步说林光辉是公司的股东，租赁和股权是两个不同的法律关系，对方认为有股权纠纷可以另行诉讼，本案就是租赁合同纠纷。3、林光辉称《租赁合同》无效，即使是无效，对方也应无条件将房屋归还，我们也就是要求返还租赁物。4、对方主张其投入了很多的装修物，现在施工单位扬言要起诉，说明对方没有支付装修款，且这也是另外的法律关系，其一审中未提出反诉主张，故一审法院不予考虑符合法律规定。5、关于200万元的问题，我们当初认为他们支付的是租金，但是付款单上的明确写的是股权转让款，故一审法院没有认定为租金是正确的。综上，请求二审法院依法驳回山水公司的上诉请求。
本院查明
二审查明的案件事实与原审相同，对原审认定的事实本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、一审法院受理本案是否违反法定程序？本案是应提交仲裁还是法院审理？2、本案是租赁合同纠纷还是股权转让纠纷？3、《租赁合同》是否有效？4、本案对山水公司的装修费用应否审理？5、山水公司交付的200万元应否抵扣租金？
一、关于一审法院受理本案是否违反法定程序，本案是应提交仲裁还是法院审理的问题。山水公司二审再次提出双方签订的《租赁合同》约定了仲裁条款，山水公司提交的《租赁合同》复印件上未对仲裁条款进行修改，认为辉锦公司提交的《租赁合同》原件上对仲裁条款的修改是单方行为，原审法院受理此案违反了法律程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。辉锦公司向法院提交的《租赁合同》原件上对“双方提交景德镇仲裁委员会进行仲裁”修改为“向当地人民法院提出诉讼”，而山水公司提供不了未加修改的《租赁合同》原件，其提供的《租赁合同》复印件不足以对抗原件的证明力。因此，山水公司提出一审法院受理本案违反法定程序的上诉理由不能成立。
二、关于本案是租赁合同纠纷还是股权转让纠纷的问题。山水公司上诉认为双方签订的《租赁合同》并未实际履行，而《股权转让协议》才是真实且已实际履行的合同。本院认为，辉锦公司与山水公司签订《租赁合同》后，即按《租赁合同》的约定，交付了合同标的物景德镇市瓷都大道555号民间实业大厦在建工程给山水公司，山水公司亦按合同约定对该大厦进行完工和装修，双方已经形成了租赁合同法律关系。在此期间，辉锦公司股东刘俊、陈诗达、徐乐江分别与林光辉签订了几份《股权转让协议》，辉锦公司股东几经变更，由于林光辉未能按时足额支付股权转让费，最后将自己拥有的辉锦公司的股份亦转让他人。《租赁合同》和《股权转让协议》的主体不同，合同内容亦不能证明《租赁合同》与《股权转让协议》之间存在承继关系。山水公司称租赁合同实际被股权转让合同取代的证据不足，一审认定双方存在租赁合同法律关系，而股权转让纠纷属于另一法律关系是正确的。
三、关于《租赁合同》的效力问题。山水公司上诉认为本案《租赁合同》标的物未经整体竣工验收即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，对作为商务酒店用途的标的物，辉锦公司未提供消防验收合格的证明也违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，均符合无效合同的法律规定。本院认为，双方《租赁合同》明确约定了租赁标的物系在建工程，对该大厦完工并通过竣工验收系山水公司的合同义务之一，故辉锦公司并非将未完工程直接出租使用。双方签订的《租赁合同》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益。一审法院认定《租赁合同》合法有效并无不当。
四、关于本案对山水公司的装修费用应否审理的问题。山水公司为受让本案标的物进行装修投入了资金，该装修费用应否支付，支付的数额多少是一个独立诉求，山水公司在一审中并未就此提出反诉，一审法院未予审理并无不当，山水公司的该项权利可另行主张。
五、关于山水公司已交付的200万元应否抵扣租金的问题。山水公司上诉称即使原判正确，辉锦公司承认收到山水公司的股权转让款200万元亦应抵扣租金。本案二审庭审中，询问双方当事人是否愿意将该200万元抵扣租金，辉锦公司表示同意，但山水公司法定代表人林光辉当庭表示不同意。由于山水公司向辉锦公司原股东刘俊支付的200万元明确注明是“股权转让费”，在山水公司不同意抵扣租金的情形下，法院抵扣租金没有事实和法律依据。故山水公司的该项上诉主张，其在庭审中已自行放弃。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费169182元，由景德镇山水酒店管理有限公司。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长胡国运
代理审判员邓相红
代理审判员李平
裁判日期
二〇一四年二月二十七日
书记员
书记员张英
