审理法院：衡南县人民法院

案号：（2018）湘0422民初176号

案件类型：民事

案由：房屋买卖合同纠纷

裁判日期：2018-06-20

审理经过

原告刘河清与被告衡阳市衡洲置业有限公司（以下简称“衡洲置业公司”）、第三人湖南省衡州监狱(以下简称“衡州监狱”)、第三人湖南省衡洲建设有限公司（以下简称“衡洲建设公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案。2018年5月7日，衡洲置业公司提起反诉。本院于2018年5月14日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。刘河清的委托诉讼代理人彭家政、彭剑、衡洲置业公司委托诉讼代理人蔡熙中、李曾军、第三人衡州监狱委托诉讼代理人何思莹、彭磊、第三人衡洲建设公司委托诉讼代理人蔡熙中、李曾军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）刘河清向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《新悦花苑限价房认购合同》合法有效；2、依法判令被告立即将原告认购的8栋403号住房、8栋108号车库交付给原告使用；3、依法判令被告迅速完善小区“公用、户内配套”设施或据实返还原告份额5689元（具体以司法鉴定结果为准）；4、依法判令被告立即为原告办理不动产所有权证；5、依法判令被告承担逾期交房违约责任，赔偿原告经济损失17467元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系第三人衡州监狱干警，亦系衡州监狱干职限价商品房认购人。经上级批准，衡州监狱干职限价商品房项目确定为集资建设。2013年4月23日，衡州监狱与衡洲置业公司签订了一份《新悦花苑项目工程合作建设协议书》（以下简称“《建设协议书》”），约定：衡洲置业公司第一期建设的多层住房及车库系为第三人衡州监狱集资建房干职建设的限价商品房，占地57亩；全部房屋由衡洲置业公司按照合同约定的固定价格以总承包方式承建；项目小区的全部配套设施建设及费用等概由衡洲置业公司承担；衡州监狱集资建房干职共认购限价商品房439套，建筑面积64000M2左右，车库455个，建筑面积11000M2左右，共计建筑面积75000M2，共计金额6600万元；第一、二期被告出资自行开发建设土地33亩。《建设协议书》还明确约定了参与建房各方的权利、义务及违约责任等。2014年5月6日，原、被告共同出资3354万元购买了坐落于衡南县的土地。2014年8月12日，衡南县人民政府为原告等颁布了南国用（2014）第A157号土地所有权证。原告等429人还分别与被告签订了一份《新悦花苑限价房认购合同》（以下简称“《认购合同》”），约定：原告认购新悦花苑住房一套、车库一间，具体位置、面积根据分房方案打分确定，房屋均价为880元/M2，具体住房按照每平方880元总房价进行分解，一楼和五楼每平方米880元，二、三、四楼为每平方米905元，六楼每平方米805元，车库每平方米880元；被告应当于2015年6月9日将原告认购的房屋、车库交付给原告使用；被告延迟交房，原告有权提出赔偿诉求。第一期限价商品房房屋建设完工后，第三人衡州监狱组织原告等干职打分分配，原告认购的住房确定为8栋403号，面积为152.97㎡，小计价款138437.85元，车库为8栋108号，面积31.92㎡，小计价款28089.6元。目前，被告已逾期交房2年4个月，构成违约，给原告造成银行利息等经济损失17467元应当赔偿。上述事实有《认购协议书》、付款凭证等证据证实。原告认为，第三人湖南省衡州监狱与被告签订的《建设协议书》及原、被告之间签订的《认购合同》等合法有效，被告应当于2015年6月9日前将合格的住房和车库交付给原告使用，被告至今未交付合格房产已构成违约，被告应当立即交付原告认购的房产并为原告办理不动产所有权登记手续，交付所有权登记证书，赔偿原告的全部经济损失。为维护原告利益，特提起诉讼，请求法院依法判决。

被告（反诉原告）衡洲置业公司辩称：第一，原、被告签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》是无效合同。该房屋是集资建房，名义上是合作关系，集资的主体并非衡洲置业公司，主体应是衡州监狱；第二，分包合同造价偏低，低于成本价；第三，《新悦花苑限价房认购合同》无效，因为《新悦花苑限价房认购合同》实际是《新悦花苑项目工程合作建设协议书》的从合同，主合同无效，导致从合同也无效；第四，本案遗漏了诉讼主体，程序有问题，因为地是衡洲置业公司与王成宏等429户一起购买的，应当追加王成宏等429户为共同被告。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉人衡洲置业公司与第三人衡州监狱于2013年4月23日签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》无效；确认第三人衡洲建设公司与第三人衡州监狱于2013年4月28日签订的《湖南省建设工程施工合同》无效；确认反诉人衡洲置业公司与被反诉人签订的《新悦花苑限价房认购合同》无效；2、判令被反诉人与第三人衡州监狱就诉争房屋造价增加326.56元/M2与反诉人进行结算；3、判令被反诉人承担本诉及反诉全部费用。事实与理由：反诉人衡洲置业公司与第三人衡洲建设公司系两块牌子，一套人马。其中，反诉人衡洲置业公司拥有房地产开发资质，第三人衡洲建设公司拥有施工资质。2013年4月23日，受被反诉人等429户委托，第三人衡州监狱与反诉人衡洲置业公司签订《新悦花苑项目工程合作建设协议书》。其中，该协议约定：衡州监狱交与反诉人承建的房屋为880元/㎡，该价格包括土地费（含平整，294.05元/㎡）、勘探、设计、监理费（16元/㎡）；报建规费（45.79元/㎡）；外水和外电设施及私表开户费（40.72元/㎡）以及建安费（含税）。也就是说，该项目的建安费至多不超过483.44元/㎡。根据衡阳市建设工程定额管理站发布的2013年第5期的《衡阳工程造价》，当期市场平均建安造价为810元/㎡。可见，《新悦花苑项目工程合作建设协议书》约定的建安造价明显低于当时的市场造价。反诉人认为，《新悦花苑项目工程合作建设协议书》虽名为合作开发协议，但实为建设工程施工合同。主要理由如下：第一，从国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证照中可以清楚看出，被反诉人等429户乃诉争房屋的建设主体，绝非一般意义上的房屋买受人；第二，该协议所定的880元/㎡房价中，诸如土地、勘察、设计、监理、报建等开发费用均系由第三人衡州监狱控制并直接支付，其向反诉人支付的只有建安费；第三，在双方往来的结算单中，亦明确所付款项为工程款。我国《招标投标法》第33条及相关行政法规均明确规定不得低于中标价中标，不得低于成本价签订施工合同。同时，根据最高院《建设工程施工合同解释》第1条，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第52条第（5）项的规定，认定无效：建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的规定，低于成本价所签订的施工合同无效。所以《新悦花苑项目工程合作建设协议书》因违反法律的禁止性规定，依法应归于无效。与此相对应，第三人衡洲建设公司与第三人衡州监狱于2013年4月28日签订的《湖南省建设工程施工合同》,反诉人衡洲置业公司与被反诉人签订的《新悦花苑限价房认购合同》因属于《新悦花苑项目工程合作建设协议书》的配套合同，依法也不具有法律效力。有鉴于此，根据无效合同的处理原则和建筑施工行为的特殊性，反诉人要求被反诉人及第三人衡州监狱按签约当时的市场价进行结算具有事实及法律依据。

被告辩称

反诉被告刘河清辩称：第一，衡州监狱与衡洲置业公司签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》合法有效。湖南省衡州监狱干部职工的限价商品房是湖南省监狱管理局根据国务院、司法部、湖南省人民政府的工作要求部署的，湖南省衡州监狱干部职工建设限价商品房得到了衡阳市人民政府和衡南县人民政府的大力支持。湖南省衡州监狱干部职工政策限价商品房建设是经过公开招投标程序，由被告中标并以每平方米880元/M2的价格承包开发建设的，《新悦花苑项目工程合作建设协议书》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，协议书未违背法律规定，是一份有效有合同；第二，反诉被告与衡洲置业公司签订的《新悦花苑限价房认购合同》合法有效。反诉被告系湖南省衡州监狱的干职人员，依政策享有限价商品房的优惠。衡洲置业公司系合法的房地产开发有限公司，对房产开发的法律、政策以及工程造价等规定清楚明了，与衡州监狱签订《新悦花苑项目工程合作建设协议书》后，便有责任和义务将被反诉人认购的住房保质保量建设好，按约定时间和方式将房产交付给被反诉人，并为反诉被告及时申办好不动产权证书。反诉被告已将认购房屋的款项交给了衡州监狱建房办，建房办已将反诉被告等人的全部购买款支付给了衡洲置业公司，反诉被告履行了购买人支付对价义务，因此，衡洲置业公司应当切实履行合格房产交付义务，并依法承担违约责任。反诉被告与衡洲置业公司签订的认购合同是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，虽然部分内容应结合《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、湖南省衡州监狱建房办购房款支付依据及分房表等材料来认定，但《新悦花苑限价房认购合同》是一份有效合同；第三，衡洲置业公司要求提高购房价格，违背了诚实信用原则，是违约行为，其请求应当不予支持。反诉被告以每平方米880元购买衡洲置业公司承包开发的新悦花苑项目住房，这是《新悦花苑项目工程合作建设协议书》和《新悦花苑限价房认购合同》约定的，房屋的消防工程建设费用还约定由衡州监狱承担，而衡南县云集镇当时的商品房购置价只有每平米800多元，“德馨名苑”项目商品房包括消防工程建设等费用的团购价格尚只有每平方米830元。“新悦花苑”项目是政府限价房项目，衡洲置业公司原法定代表人唐仕亮作为衡阳市建设工程造价管理协会理事长，在投标时不可能不清楚工作要求，也不可能投出不合理的工程造价标书。反诉被告与衡洲置业公司联合购置土地共计90亩，反诉被告等439名干职人员购买的房屋用地只有57亩，且均在偏僻的地方；联合购置土地的临街等商业价值较大的33亩土地均留给了衡洲置业公司商业开发，甚至原设计为住房和车库的西向临街面也由衡洲置业公司变更为商业门面，以弥补衡洲置业公司建设限价商品房给其造成的利润不足。衡洲置业公司不信守承诺，违背诚实守信原则，甚至故意错误计算项目工程造价，并以此为据，恶意反诉，企图诱使法院作出错误判决，其司马昭之心，路人皆知。综上所述，反诉被告认为，衡洲置业公司恶意反诉，要求增加购房款，是企图侵占反诉被告的合法财产，其行为违背了诚实信用原则，其反诉请求应当依法驳回。

第三人衡州监狱陈述：请求法院支持本诉原告刘河清的诉请。一、衡州监狱与衡洲置业公司签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》合法有效。衡州监狱的干部职工限价商品房是湖南省监狱管理局根据国务院、司法部、湖南省人民政府的工作要求部署的，该限价商品房建设得到了衡阳市人民政府和衡南县人民政府的大力支持。衡州监狱的干部职工限价商品房建设是经过公开招投标程序，由衡洲置业公司中标并以每平方米880元的价格承包开发建设的，《新悦花苑项目工程合作建设协议书》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，协议未违背政策、法律规定，是一份有效合同；二、《新悦花苑限价房认购合同》合法有效。刘河清系衡州监狱的工作人员，依政策享有限价商品房的优惠。衡洲置业公司系合法的房地产开发有限公司，对房产开发的法律、政策以及工程造价等规定应当清楚明了。衡洲置业公司与衡州监狱签订《新悦花苑项目工程合作建设协议书》后，有责任和义务将刘河清等439户认购的住房保质保量建设好，按约定时间和方式交付房产，并及时办理好不动产产权证书。刘河清已将认购房屋的款项交给了衡州监狱成立的建房办，建房办也已将刘河清的全部购买款支付给了衡洲置业公司，刘河清履行了购买人支付对价义务，因此，衡洲置业公司应当切实履行合格房产交付义务，并依法承担违约责任。刘河清与衡洲置业公司签订的商品房认购合同是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，虽然部分内容应结合《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、衡州监狱建房办购房款支付依据及分房表等材料来认定，但《新悦花苑限价房认购合同》是一份有效合同；三、衡洲置业公司要求提高购房价格，违背了诚实信用原则，是违约行为，其请求应当不予支持。衡州监狱的干部职工以每平方米880元购买衡洲置业公司承包开发的新悦花苑项目住房，这是衡洲置业公司与衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》及衡洲置业公司与刘河清签订的《新悦花苑限价房认购合同》约定的，衡州监狱还承担了房屋的消防工程建设费用。根据衡南县云集镇当时的商品房市场购置价即每平米只有800余元的实际情况，衡州监狱与衡洲置业公司最终确定房屋购置价为每平方米880元。“新悦花苑”项目是政府限价房项目，衡洲置业公司原法定代表人唐仕亮是衡阳市建设工程造价管理协会理事长，衡州监狱虽然了解到了云集镇“德馨名苑”项目商品房包括消防工程建设等费用的团购价格尚只有每平方米830元，但仍与衡洲置业公司约定每平方米880元，已经照顾到了衡洲置业公司的利益；为减少报建税费，衡州监狱干部职工还与被告联合购置土地90亩，衡州监狱439名干职人员购买的房屋只用地57亩，且均在偏僻的地方，联合购置土地的临街等商业价值较大的33亩土地则留给了衡洲置业公司进行商业开发；衡洲置业公司还擅自变更原设计，将新悦花苑西向临街面的住房和车库变更为商业门面。衡洲置业公司这些预期利益，完全可弥补建设限价商品房给其造成的利润不足。衡洲置业公司反诉时称“新悦花苑”建安费只有395.77元/㎡，存在计算错误。根据衡州监狱的计算，除439户消防工程费用由衡州监狱全额承担外，该项目建安费用至少每平方米为568.73元。新悦花苑项目的土地成本每平方米为11.832元，勘探、设计、监理费16元/㎡，外水5.86元/㎡，外电36.47元/㎡，报批报建规费50.935元/㎡，以上5项合计311.265元/㎡。房屋购置费880元/㎡，减去311.265元/㎡报建等费用，实际建安费为568.735元/㎡。这也高于衡南县云集镇当时建设项目的500元建安造价。因此，衡洲置业公司要求增加购房价格是无理要求，应当不予支持。综上所述，衡州监狱认为，衡洲置业公司反诉确认合同无效，请求增加购房款，其行为违背了诚实信用原则，其反诉请求应当依法驳回。

第三人衡洲建设公司陈述：不进行答辩。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即本诉原告提供的南国用（2014）第A157号《国有土地使用权证》、工商登记资料、第三人衡州监狱提供的衡南县人民政府办公室（2010）45号《衡南县人民政府专题会议记录》、衡南县土地储备与经营委员会南储发（2012）1号《衡南县土地储备与经营委员会会议纪要》。

本院认为

对双方争议的证据认定如下：经本院审查，刘河清提供的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、《新悦花苑限价房认购合同》、收据、《关于召开新悦花苑项目工程建设招标大会的通知》、《新悦花苑项目工程定标会议签到表》、《投票表决表》、《新悦花苑项目工程定标会议票决结果》、《新悦花苑项目工程邀标约谈纪要》、衡洲置业公司投标文件真实、合法、与本案有关联，本院予以采信；证据4分房计分表均有干职的签名，真实、合法，且与本案有关联，故本院对该份证据予以采信；证据5预算书系湖南天诚联合工程造价咨询有限公司出具的，该公司具有工程预算的资质，黄晓辉、陈乘车均具有注册工程造价师资质，故本院对该份证据予以采信；对刘河清提供的反诉证据7与本案无关联，本院不予采信；证据8衡南县德馨名苑商住楼承建合同，与本案无关联，仅能作为本案的参考依据。对衡洲置业公司提供的证据1、2、3、4，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、委托付款协议、进账单，真实、合法，且与本案有关联，但不能达到其证明目的，无法证明本案系建设工程施工合同纠纷；证据5、6、7、8，即发票联、税收缴款书、《电力土建包工合同》、《新悦花苑小区配电工程合同》、《给水安装施工承包协议》、《供水合同》、《新悦花苑项目工程合作建设协议书》，经本院审查，真实、合法，且与本案有关联，但无法达到其证明目的；工程预算不完整，造价工程师刘震、王剑未提供有效的资质证书，真实性无法确定，本院不予采信；证据9系《湖南省建设工程施工合同》、《施工合同协议书》，衡洲置业公司认为该两份证据证明衡洲置业公司和衡洲建设公司只是承包施工，衡州监狱认为该两个合同是备案合同，是为了办理相关建房手续签订的，并未实际履行。本院认为衡州监狱对该两份证据的质证意见符合本案的客观事实，故本院对该两份证据不予采信；证据10系衡南县人民政府专题会议纪要[2010]45号，该证据与本案无关联，本院不予采信。对衡州监狱提供的所有证据,即湖南省监狱管理局湘监管发（2009）28号《关于全省监狱系统建设警察职工经济适用住房和限价商品房的指导意见》、湖南省监狱管理局办公室湘监管办发（2009）3号《关于转发省政府办公厅、司法部办公厅相关文件的通知》及湖南省人民政府办公厅湘政办函（2008）180号《湖南省人民政府办公厅关于全省监狱系统警察职工住房建设有关问题的复函》、司法部办公厅司办通（2008）87号《关于积极争取政策、加快司法行政基础设施和业务建设的通知》、湖南省衡州监狱《衡州监狱建设干职限价商品房方案》、衡南县人民政府办公室（2010）45号《衡南县人民政府专题会议记录》、衡南县土地储备与经营委员会南储发（2012）1号《衡南县土地储备与经营委员会会议纪要》、衡州监狱《会议记录》、衡阳市衡洲置业有限公司与湖南省衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、衡阳市衡洲置业有限公司与湖南省衡州监狱签订的《关于衡州监狱干职限价商品房（新悦花苑项目）开工的会议纪要》和《开工通知单》、衡南县人民政府南国用（2014）第A157号《国有土地使用权证》及《城乡土地变更登记审批表》、《联合购地协议》、《国有建设用地使用权委托交易成交确认书》、《宗地图》、发票等、衡南县城乡规划局颁发的建规（地字）第县2015-003号《建设用地规划许可证》、衡南县城乡规划局颁发的2015-014号《建设规划许可证》、衡南县建筑工程管理站颁发的编号为430422201500032号《建筑工程施工许可证》、《新悦花苑》项目工程款结算分类清单、《

房屋分层平面示意图》及分层分户面积对照表、《新悦花苑限价房认购合同》、《

小区集资建房分房方案》、《

小区分房记分表（196套）》和《

小区分房记分表（229小套）》、现场照片、预算书、新悦花苑项目信访事项的会议纪要，经本院审查，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。

对于当事人没有争议的事实，本院确认如下：为落实从优待警相关政策，解决全省监狱系统警察职工住房困难问题，加快经济适用住房和限价商品房建设，2009年3月6日湖南省监狱管理局发《关于全省监狱系统建设警察职工经济经济适用住房和限价商品房的指导意见》（湘监管发[2009]28号），2009年3月10日湖南省监狱管理局办公室发《关于转发省政府办公厅、司法部办公厅相关文件的通知》，即省政府办公厅《湖南省人民政府办公厅关于全省监狱系统警察职工住房建设有关问题的复函》（湘政办函[2008]180号）和司法部办公厅《关于积极争取政策，加快司法行政基础设施和业务建设的通知》（司办通[2008]87号）。2010年11月16日，湖南省衡州监狱依照相关政策确定了建设干职限价商品房方案，决定集资建设限价商品房。2010年12月17日，衡南县人民政府同意衡州监狱在县城规划区域内建设限价商品房。后衡州监狱就限价商品房以邀请招标的方式进行招投标，衡洲置业公司以880元/M2中标。2013年4月23日，衡州监狱与衡洲置业公司签订《新悦花苑项目工程合作建设协议书》，约定：一、工程规模总建筑面积为135651.4M2。其中多层住宅71343.6M2（504套），多层住宅地上车库13821M2（520个），高层门面4500M2，高层住宅35575.2M2，地下车库9040.8M2（240个），物业管理用房685.4M2，社区用房685.4M2；二、衡州监狱集资建设干职限价商品房，衡洲置业公司总承建，产权归属衡州监狱，其建设范围:①多层房439套，建筑面积64000M2左右，单价880元/M2，合计金额56320000元；②多层房车库455个，建筑面积11000M2左右，单价880元/M2，合计金额9680000元。共计建筑面积75000M2左右，共计金额66000000元，实际建筑面积和金额以办理产权实测为准；三、第二期衡洲置业公司出资自行开发建设土地24.5亩（不含小区中心花园分摊的土地及对外销售多层房分摊的土地），产权归属衡洲置业公司范围：①小高层电梯房240套，建筑面积42916M2左右；②临北黄金路门面约4500M2左右；③地下停车位240个；④衡州监狱的限价房、车库剩余住房65套（17大，48小），车库65个（占地8.5亩）。其中：13#楼36小套，11#楼1-2单元（12大12小）+3单元2-6层住房（5大）；⑤自行开发，自行销售，利润所得归衡洲置业公司所有。衡州监狱集资户在同等条件下可优先购买；四、新悦花苑公用配套设施费计5000000元，由衡洲置业公司承担，以衡洲置业公司向衡州监狱已缴纳的项目工程风险抵押金作保证。公用配套设施建设内容：新悦花苑设计方案中小区中心花园、塑胶篮球场、主次入口；小区道路硬化、绿化、亮化工程、排水工程、东、西南面等三面铁艺通透式围墙等；五、干职限价商品房价、车库价均价为880元/M2；六、房屋720个日历交付验收，验收合格后交付使用（包括小区公用配套设施建设）。2013年6月8日，新悦花苑正式开工建设。2013年12月23日，刘河清与衡洲置业公司签订《新悦花苑限价房认购合同》，约定刘河清认购房屋一套、车库一间，实际面积以房屋、土地资源管理部门认定的测绘机构实测面积为准，认购的房屋均价为880元/M2，住房**和**为均价，二、三、四加25元/M2,六楼减75元/M2，即一楼、五楼880元/M2，二楼、三楼、四楼905元/M2,六楼805元/M2，车库单价为880元/M2。2014年5月6日，衡洲置业公司和王成宏、雷园林等429户在衡南县土地矿产交易中心以挂牌方式竞得位于衡南县国用（2013）第A286号地，成交价为33540000元，总面积为60000M2。原、被告约定衡洲置业公司应于2015年6月9日将刘河清认购的房屋、车库交付给原告使用，现衡洲置业公司尚未向刘河清交房，且公用配套设施尚未全部完工，经湖南天诚联合造价咨询有限公司进行预算，新悦花苑未完成工程总造价是2471082.11元。刘河清是衡州监狱干警，现已经打分分房的方式确定了刘河清认购的住房是8栋403号，面积为152.97㎡，车库为8栋108号，面积31.92㎡。包括原告刘河清在内的429户将房款交给衡州监狱，再由衡州监狱统一支付给衡洲置业公司，现衡州监狱已按照880元/M2均价将所有干职的全部房款支付给了衡洲置业公司。

又查明，衡州监狱已将收取的429户干警认购款全部支付给了衡洲置业公司。衡州监狱、衡洲置业公司、新悦花苑项目部三方于2017年10月8日就衡州监狱职工对外出让的144套住房及车库的交付达成协议：即由衡州监狱借4000000元给衡洲置业公司支付农民工工资，衡洲置业公司自筹3000000元，合计7000000元，于10月11日前支付给新悦花苑项目部。新悦花苑项目部在2017年10月10日前将144套住房钥匙及车库钥匙交给云集镇人民调解委员会。云集镇人民调解委员会在新悦花苑项目部收到衡洲置业公司公司支付的7000000元后将144套住房钥匙及车库钥匙交给衡洲置业公司，衡洲置业公司交衡州监狱，由衡州监狱交付给以上144户购房业主。

对双方争议的事实认定如下：1、本案的定性是房屋买卖合同纠纷还是建设工程施工合同纠纷。衡洲置业公司主张该案纠纷是建设工程施工合同纠纷，衡洲置业公司与衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》名为合作开发，实为集资建房，因为集资建房中的施工承包合同，衡洲置业公司和衡洲建设公司只是承包施工，建房主体是衡州监狱和王成宏等429户，协议书所定的880元/M2房价中，土地、勘察等开发费均系衡州监狱控制并直接支付，向衡洲置业公司支付的只有建安费，且双方往来的结算单中，亦明确所付款项为工程款。刘河清主张是房屋买卖合同，刘河清虽与衡洲置业公司同为土地使用权人，但其仅以880元/M2的价格认购了住房一套、车库一间，并未享受其他权益。衡州监狱认为，本案本诉原告以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，反诉原告衡洲置业公司以施工合同纠纷提起反诉，并在反诉状中直接增加衡洲建设公司作为第三人。被告的行为有违反反诉的有关法律规定，反诉应当与本诉建立在同一法律关系的基础上。本诉原告系衡州监狱干警，购买限价商品房是由湖南省政府和省监狱管理局根据国务院和司法部的有关规定照顾到本诉原告工作的特殊性而统一部署的，本诉原告参与土地使用权竞价，不是为了共同开发谋利，而是为了减免税费提供方便。事实上，衡洲置业公司自始至终受益，本诉原告除享有认购的商品房、车库和公共设施外，不享有该项目的其他权益，本诉原告以房屋买卖合同法律关系提起诉讼，符合法律规定。本院认为，新悦花苑项目系合作开发项目，刘河清作为衡州监狱干职，有权依照相关政策购买限价商品房。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，虽衡洲置业公司与本诉原告等429户干警共同竞得60000M2的土地，但是双方仅约定由本诉原告以880元/M2的价格从衡洲置业公司处分配一套房屋和一个车库，不承担任何的经营风险。故本院认定为房屋买卖合同纠纷，而非建设工程施工合同纠纷。

2、衡洲置业公司与衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、刘河清与衡洲置业公司签订的《新悦花苑限价房认购合同》是否有效。衡洲置业公司主张我国《招标投标法》第33条及相关行政法规明确规定中标价格不得低于成本价，而本案与衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》约定衡州监狱交与衡洲置业公司承建的房屋是880元/M2，该价格包括土地费（含平整及支付给前任开发商的各种协调费用329.69元/M2）；勘探、设计、监理费（16元/M2）；报建规费（50.93元/M2）；外水外电设施及私表开户费（40.72元/M2）以及建安税。该项目的建安费至多不超过442.66元/M2，根据衡阳市建设工程定额管理站发布的2013年第5期的《衡阳工程造价》，当期市场平均建安造价为810元/M2，可见本案的建安造价明显低于当时的市场造价，是低于成本价签订的合同。因此，双方签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》属于无效合同。刘河清主张公司衡州监狱干部职工限价商品房项目是政府定向开发，公开招标、限价交易的阳光工程项目。被告前法定代表人唐仕亮参与投标并中标。在此基础上，衡洲置业公司与衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》约定了衡洲置业公司以880元/M2为衡州监狱干部职工开发限价商品房439套，车库445个，消防工程开支（预计18元/M2,实际是22元/M2）由衡州监狱负责。刘河清因此与衡洲置业公司签订《新悦花苑限价房认购合同》，认购住房一套、车库一间。该两份合同均是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容合法，故《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、《新悦花苑限价房认购合同》是有效合同。第三人衡州监狱称《新悦花苑项目工程合作建设协议书》、《新悦花苑限价房认购合同》是有效合同，该两份合同内容未违反法律、法规的强制性规定，未违背诚实信用原则，未损害公共利益，未损害国家、集体、他人利益，是有效合同。本院认为：新悦花苑项目是衡州监狱根据国家相关政策建设的干部职工限价商品房，享受价格优惠等福利。衡州监狱与衡洲置业公司签订的《新悦花苑项目工程合作建设协议书》系合作开发房地产协议，是由于衡州监狱没有开发房地产资质，但其按照政策应当为干部职工提供限价商品房，故而与有资质的衡洲置业公司进行合作开发。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。同时，衡州监狱通过邀请招标的方式进行招投标，当时以880元/M2中标。该中标行为是其真实意思表示。本案中衡洲置业公司未能提供有效的、充分的证据证明《新悦花苑项目工程合作建设协议书》约定的880元/M2低于成本价，且该协议中的价格条款及对共同开发的门面、剩余的房屋、车库所有权和24.5亩土地使用权均归衡洲置业公司所有的约定是整个合作协议的一部分，也是双方合作建设的条件，双方对此合作条件均予以认可、接受，并自愿签订《新悦花苑项目工程合作建设协议书》，该协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，签订协议时未有胁迫和欺诈行为，故《新悦花苑项目工程合作建设协议书》系有效协议。刘河清是衡州监狱的干职，在《新悦花苑项目工程合作建设协议书》基础上与衡洲置业公司签订《新悦花苑限价房认购合同》，向衡洲置业公司认购住房一套、车库一套，亦是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故《新悦花苑限价房认购合同》系有效合同。

本院认为：购买限价商品房是由湖南省人民政府和省监狱管理局根据国务院和司法部的有关政策性规定而部署的，商品房的建设是定向挂牌，交易是限价交易。衡洲置业公司与衡州监狱签订的《新悦花苑项目工程合作协议书》及与刘河清签订了《新悦花苑限价房认购合同》是在平等自愿的基础上签订的，未违反法律法规及相关政策，是合法有效的，缔约合同的双方均应按照合同的规定全面履行义务。本案本诉原告刘河清根据合同向衡洲置业公司认购住房一套、车库一间。双方在签订合同时已明确约定认购的房屋均价为880元/M2，住房**和**为均价，二、三、四加25元/M2,六楼减75元/M2，即一楼、五楼880元/M2，二楼、三楼、四楼905元/M2,六楼805元/M2，车库单价为880元/M2。并同时明确以上单价为限价，交房时不能增加。后经衡州监狱分房确定刘河清认购的房屋是8栋403号住房、8栋108号车库。衡州监狱已按照880元/M2均价将所有干职的全部房款支付给了衡洲置业公司，现房款已全部交清。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘河清按照合同全面履行了交付房款的义务，衡州监狱已将代收原告的认购款付给了衡洲置业公司，衡洲置业公司亦应当按照合同履行交付房屋的义务。《新悦花苑项目工程合作建设协议书》约定了房屋应于720个日历交付验收，新悦花苑项目于2013年6月8日正式开工建设，现已过交房时间，衡洲置业公司尚未向刘河清交房，造成本案纠纷，应承担本案的民事责任。本案涉案房屋尚未进行验收，但衡洲置业公司已交付了144户房屋，现原告亦认可交付的事实，可视为双方均认可已达到交付条件，故刘河清要求衡洲置业公司交付认购的8栋403号住房、8栋108号车库，并为刘河清办理不动产所有权证，本院予以支持。衡州监狱向本院提供了湖南天诚联合工程造价咨询有限公司出具预算书，预算书明确证明新悦花苑项目尚有2471082.11元工程未完成，故本院对刘河清要求衡洲置业公司完善小区公用配套设施予以支持。刘河清请求衡洲置业公司承担逾期交房的违约责任，但其未提供有效、充足的证据证明逾期交房造成的具体损失，应承担举证不能的后果，故本院对刘河清要求衡洲置业公司赔偿原告经济损失17467元不予支持。本院对衡洲置业公司反诉要求确认《新悦花苑项目工程合作建设协议书》无效、《新悦花苑限价房认购合同》无效及要求本诉原告及第三人衡州监狱就诉争的房屋每平方米造价增加326.56元的主张不予支持。反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连，衡洲置业公司反诉要求确认衡洲置业公司与衡州监狱签订的《湖南省建设工程施工合同》无效的诉请与本诉无牵连，不属于反诉的范围。根据最高院的指导意见，对一个案件既存在适用驳回诉讼请求情况，又存在驳回起诉的情况下，可以直接适用驳回诉讼请求。本案反诉一部分适用驳回诉讼请求，一部分应当驳回起诉，无法区分，故本院对衡洲置业公司反诉要求确认衡洲置业公司与衡州监狱签订的《湖南省建设工程施工合同》无效的诉请不予支持。因为本案是房屋买卖合同纠纷，包括本诉原告在内的429户认购房业主虽是与衡洲置业公司共同拥有涉案土地的使用权，但是双方仅约定由本诉原告以880元/M2的价格从衡洲置业公司处认购一套房屋和一个车库，不承担任何的经营风险。故对衡洲置业公司要求将本诉原告之外的428户列为被告，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）刘河清与被告（反诉原告）衡阳市衡洲置业有限公司签订的《新悦花苑限价房认购合同》有效；

二、由被告（反诉原告）衡阳市衡洲置业有限公司在判决书生效后一个月内向原告（反诉被告）刘河清交付新悦花苑8栋403号住房、8栋108号车库，并为刘河清办理不动产所有权证；

三、被告（反诉原告）衡阳市衡洲置业有限公司在判决书生效后三个月内完善小区“公用、户内”配套设施；

四、驳回原告（反诉被告）刘河清其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告衡阳市衡洲置业有限公司的诉讼请求。

本案受理费3982元，反诉费655元，合计4637元，由被告（反诉原告）衡阳市衡洲置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判人员

审判长罗立明

审判员刘艳

人民陪审员陈上游

裁判日期

二〇一八年六月二十日

书记员

书记员伍美玲