审理法院：淄博市中级人民法院

案号：（2018）鲁03民终3610号

案件类型：民事

案由：确认合同无效纠纷

裁判日期：2019-03-28

审理经过

原审原告山东华洲建设有限公司（以下简称“华洲公司”）诉原审被告淄博东兴置业发展有限公司（以下简称“东兴公司”）、临淄区闻韶街道东王社区居民委员会（以下简称“东王居委会”）确认合同无效纠纷一案，淄博市临淄区人民法院于2017年9月1日作出（2017）鲁0305民初2697号民事判决，宣判后，原审被告东兴公司、东王居委会不服，向本院提起上诉。经本院二审，于2017年11月15日作出（2017）鲁03民终3436号民事裁定，撤销原判并发回淄博市临淄区人民法院重审。原审法院经重审，于2018年9月3日作出（2018）鲁0305民初350号民事判决，宣判后，原审被告东兴公司、东王居委会不服，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东兴公司、东王居委会共同的委托诉讼代理人王文广、李玉岗，被上诉人华洲公司的委托诉讼代理人王玉同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人东兴公司、东王居委会上诉请求：1、撤销临淄区人民法院（2018）鲁0305民初350号民事判决，依法改判，判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误或未查清案件事实。（一）一审判决认定“2006年孟繁华以辛三路甲28号房屋抵顶东兴公司所欠工程款539671.00元给华洲公司”错误。1、华洲公司在多次诉讼中的陈述前后相互矛盾，不能自圆其说。华洲公司在临淄区人民法院审理的（2016）鲁0305民初4606号建设工程施工合同纠纷中（原告华洲公司、被告东兴公司）、淄博市中级人民法院审理的（2017）鲁03民终785号该案二审中、临淄区人民法院审理的（2017）鲁0305民初69号房屋买卖合同纠纷中（原告华洲公司、被告东兴公司）、本案原审、第一次二审中、重审中的前两次法庭审理中，均主张东兴公司以辛三路甲28号房屋抵顶东兴公司所欠工程款498157.00元给华洲公司。在2018年6月14日开庭时，东兴公司提交了华洲公司开具给东兴公司的收款收据，东兴公司开具给华洲公司的发票及东兴公司做账的财务凭证，以此证明东兴公司2006年以辛三路甲29号一套房屋抵顶东兴公司所欠工程款539671.00元给华洲公司，在此铁证下，在8月24日第三次开庭时，华洲公司突然改变主张，主张东兴公司抵顶了两套房屋，抵顶时间由2005年变更为2006年，28号房屋低顶金额由498157.00元变更为539671.00元，差额竟达4万余元，其主张发生了翻天覆地的变化，极不符合常理。2、根据东兴公司提供的证据，可以证明东兴公司只用辛三路甲29号一套房屋抵顶了工程款539671.00元。3、根据孟繁华的证言也能证明东兴公司只用辛三路甲29号一套房屋抵顶了工程款。4、根据证人李某的证言出能确定是以辛三路甲29号房屋抵顶了工程款。5、一审判决第14页12行中“当时抵债价格与出售价格一致”的认定毫无根据，是错误的。6、一审判决认定的东兴公司以辛三路甲28号抵顶了工程款，但华洲公司一直未办理过户极不合常理。（二）一审判决认定“2008年王新生以辛三路甲29号房屋抵顶东兴公司所欠工程款498157.00元给华洲公司”错误。1、一审判决认定“2008年王新生任职东兴公司法定代表人后，和原告达成协议，以临淄区辛三路75甲29号商业房抵顶东兴公司所欠工程款498157.00元给华洲公司李金明”没有依据。2、甲28号房屋不但没有协议，更没有收款收据和发票，既不符合财务制度又不符合常理。3、在双方2010年4月16日以账时，也未扣除所谓的抵顶工程款498157.00元。4、一审判决认定2008年东兴公司以29号房屋抵工程款498157.00元从价格上说也极不合常理。（三）一审判决在认定事实方面的其他错误。1、一审判决认定的“公园的房子（75甲33号）”与被告无关。该房屋是东兴公司开发华洲公司建设，工程结算明细表中包括该房屋，但一直由华洲公司占有，对外出租，收取租金。2、一审判决第15页至第16页“由于被告东兴公司在对工程款进行下账时，将用房屋抵顶的工程款进行肢解，导致原告和被告财务人员在进行结账的时候对两套房屋价格混淆，但从实际情况和相关证据可以印证28号房屋是孟繁华在任职期间抵顶给原告的工程款，29号房屋是王新生任职期间抵顶给原告，因此在庭审中出现两套房屋时间有差错的问题可以理解”的认定错误。3、一审判决第17页认定“东兴公司在第二次庭审后的5月5日将涉案房屋的不动产登记证提交法庭”错误，2018年5月5日是周六，提交时间是2018年5月8日提交。4、一审判决认定王新生和于家庆任职东王居委会的时间错误。5、东兴公司在诉讼中从未主张或认可以甲28号房屋抵顶工程款，并没有涉及其他房屋。但根据证据和事实，足以证明东兴公司只是以29号一套房屋抵顶工程款，与涉案28号房屋也无关系。6、一审判决第20页认定“一则签订合同后长时间无合理理由未办理付款和转移登记，而恰在原告起诉要求东兴公司办理涉案房屋产权登记后才履行该商品房买卖合同，明显不符合常理”错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决应当适用《民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，华洲公司作为原告没有提供任何以28号房屋抵款的证据，一审判决应当依法驳回华洲公司的诉讼请求。2、东兴公司将涉案28号房屋卖给东王居委会并办理房屋产权转移登记，是善意取得，不存在恶意串通，更不存在损害华洲公司利益的情形，因此，一审判决适用合同法第五十二条的规定，认定东兴公司与东王居委会签订房屋买卖合同无效系适用法律错误。三、一审法院程序违法。一审法院在重审中未按照二审法院发回重审的裁定书的意见执行，程序明显违法。

被上诉人辩称

被上诉人华洲公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。上诉人在上诉状中的观点一审已调查的非常清楚，且上诉人法定代表人的任职时间等观点是上诉人在多次的开庭中自认的事实，因此请求驳回上诉，维持原判。

华洲公司向一审法院起诉请求：1、依法确认两被告东兴公司与东王居委会于2010年4月签订的《商品房买卖合同》无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2004年11月8日，华洲公司与东兴公司签订建设工程施工合同一份，约定华洲公司为东兴公司建设临淄辛三路北侧、齐园南侧商业房二栋，该工程于2005年10月通过竣工验收，双方于2010年4月16日经对账确认，工程总价款为5498246.67元，东兴公司供材1960975.28元，水电费51434.06元，已付工程款3003976元，工程款余额为481861.33元。2013年1月17日，双方财务再次对账确认，工程总价款增加了40000元的安全增补费，已付工程款数额为3502133.00元，工程款余额为23704.33元。2016年11月9日，华洲公司向本院起诉东兴公司，要求支付工程款23704.33元及经济损失13155.00元，本院于2016年12月12日作出（2016）鲁0305民初4606号民事判决书，东兴公司不服，提起上诉，淄博市中级人民法院于2017年4月17日作出（2017）鲁03民终785号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年1月5日，华洲公司以房屋买卖合同纠纷为由起诉东兴公司案号为（2017）鲁0305民初69号，要求东兴公司为其办理涉案房屋的所有权证、土地使用证，并赔偿经济损失100元。该案分别于2017年2月15日、4月10日二次开庭审理，两次庭审中，东兴公司均未提及涉案房屋转移登记及协商用涉案房屋的租金抵顶工程款事宜，在第二次庭审结束后的5月5日，东兴公司将涉案房屋已经转移登记到东王居委会的不动产登记证提交法庭，因华洲公司要求东兴公司办理涉案房屋的产权登记的目的无法实现，本院于2017年5月16日再次开庭进行审理。涉案房屋签订商品房买卖合同的时间是2010年4月2日，完成房产分户平面图测绘时间是2016年12月22日，缴纳契税的时间为2017年4月。2017年4月18日，东兴公司为东王居委会开具了538942.00元的增值税普通发票，2017年5月10日东王居委会通过山东省农村商业银行临淄支行向东兴公司转账538942.00元，东兴公司并为东王居委会出具了金额为538942.00元的农村财务专用收款凭证。另查明，2006年由时任东兴公司法定代表人的孟繁华与华洲公司达成口头协议，以临淄区辛三路75甲28号商业房抵顶东兴公司所欠工程款539671.00元给华洲公司，华洲公司和东兴公司分别于2006年3月24日和3月27日开具了收款收据和发票。该房屋一直以华洲公司副经理李金明名义对外出租至今。2008年王新生任职东兴公司法定代表人后，和原告达成协议，以临淄区辛三路75甲29号商业房抵顶东兴公司所欠工程款498157.00元给华洲公司李金明，后李金明又将该房屋抵顶给李卫贤（李某），李某又卖给傅明玲，傅明玲自2009年办理了75甲29号房屋房产证后一直对外租赁至今。2010年4月16日，华洲公司给东兴公司出具了金额为498157.00元的工程款收据。再查明，2005年至2007年10月份，东兴公司的法定代表人及东王居委会的书记、主任均是孟繁华，2007年10月至2010年4月均为王新生，2010年4月至2014年10月东王居委会主任为于家庆，东兴公司法定代表人为王新生。东兴公司是东王居委会出资90%和东王居委会全额出资的临淄区闻韶办事处东王劳动服务公司出资10%设立，三个单位的法定代表人均为王新生。一审法院认为，本案为华洲公司起诉要求确认东兴公司与东王居委会签订的商品房买卖合同无效纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，故本案的案由为确认合同无效纠纷。两被告在答辩中提出华洲公司提起的诉讼为确认之诉，并非金钱给付之诉，其申请冻结两被告的银行存款498157元或等值财产无依据，与本案的诉讼请求无关。本案争执的焦点问题是原告主体资格是否适格和商品房买卖合同是否有效。关于主体资格问题，根据本案案情，2006年华洲公司已以房屋抵债的形式取得涉案房屋的使用权，该房屋一直以华洲公司副经理李金明名义对外出租至今，只是尚未办理不动产权属转移登记。华洲公司对案涉房屋享有期待物权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。华洲公司认为涉案房屋已经抵顶了工程款，诉讼要求东兴公司为其办理涉案房产的所有权证及土地使用证，在诉讼期间，东兴公司将涉案房屋转移登记给东王居委会，双方之间签订的商品房买卖合同的履行，侵害了华洲公司的利益，导致华洲公司的诉讼请求不能实现，其起诉要求确认合同无效虽以对涉案房屋享有所有权为由，但本案原告所提交的证据和本院已经查明的案件事实能够确认原告对涉案房屋享有期待物权，该期待物权即为原告提起本案的请求权基础。本案无需与（2017）鲁0305民初69号案件同时审理。根据上述民事诉讼法规定，两被告签订的商品房买卖合同及其履行行为，与原告密切相关，原告作为对涉案房屋享有期待物权的直接利害关系人，有权提起本案的诉讼，其原告主体适格，东兴公司、东王居委会辩称华洲公司无权对其提起诉讼要求确认双方之间的买卖合同无效，依法不能成立，不予采信。关于商品房买卖合同效力问题，纵观全部案情，从（2016）鲁0305民初4606号和（2017）鲁03民终785号案件到（2017）鲁0305民初69号和（2017）鲁0305民初2697号案件，东兴公司始终未主张同华洲公司有过任何的以房抵顶工程款的事实，本案重审中其又主张用临淄区辛三路75甲29号商业房抵顶东兴公司所欠华洲公司工程款539671元，明显有悖常理。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。东兴公司与东王居委会的法定代表人均为王新生一人，其在（2017）鲁0305民初69号案件的第一次庭审中出庭应诉，对东兴公司与华洲公司之间的纠纷明知，东兴公司在第一次、第二次庭审中均未提出已于2010年4月2日已与东王居委会签订商品房买卖合同，将涉案房产卖给东王居委会事实，在（2017）鲁0305民初69号案件的诉讼过程中，使用2010年4月2日签订的商品房买卖合同，于2017年4月缴纳了契税，两被告之间虽有银行转账凭证和收款收据，并办理了产权转移登记，但结合本案案情，被告法定代表人王新生明知涉案房屋已经抵顶给原告，且一直由原告副经理李金明对外出租，双方在2010年4月16日和2013年1月17日对账确认时已将抵顶的工程款539671元予以扣除，又以所谓的2010年4月2日商品房买卖合同，在本院解决涉案房屋争议诉讼中办理付款和转移产权登记，一则签订合同后长时间无合理理由未办理付款和转移登记，而恰在原告起诉要求东兴公司办理涉案房屋产权登记后才履行该商品房买卖合同，明显不符合常理；二则从本案证据看，东兴公司提交的相关商品房买卖合同与临淄区不动产登记中心备案合同不一致，且有矛盾之处，东兴公司又不能作出合理解释。因此对两被告2010年4月2日签订的商品房买卖合同的真实性不能排除合理怀疑。东兴公司的行为既违背基本的诚实信用原则，又是对公正严肃的法律和人民法院司法权威的挑战，其主观恶意明显，东王居委会主观上也不存在善意，两被告存在出资和被出资的特殊关系,其法定代表人均为王新生，主观上明显存在串通恶意，客观事实上损害了华洲公司的利益，该损害后果与两被告的串通行为存在直接的因果关系。双方签订的商品房买卖合同当属无效。综上所述，原告华洲公司作为对涉案房屋的期待物权人有权提起本案诉讼，其主张两被告恶意串通损害其利益的行为无效依法成立，予以支持。对两被告的辩解意见，除案由外其他意见均依法不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：确认2010年4月2日淄博东兴置业发展有限公司与临淄区闻韶街道东王社区居民委员会签订的商品房买卖合同无效。案件受理费50元，由淄博东兴置业发展有限公司、临淄区闻韶街道东王社区居民委员会负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院组织双方对华洲公司为东兴公司建设二栋商业房的工程款拨款情况进行了对账：双方确认，自2004年11月22日至2010年4月16日（双方第一次对账结算情况时间节点）止，东兴公司共向华洲公司支付现金事票据款项共22笔，金额总计2464305.00元，2006年3月24日以房抵工程款539671.00元，总计东兴公司已付款3003976.00元，双方在2010年4月16日第一次对账结算情况时对东兴公司付款总额3003976.00元予以确认。对此次对账，双方争议的是：东兴公司主张以75甲29号商业房抵涉案工程款539671.00元，华洲公司主张以75甲28号商业房抵涉案工程款539671.00元。

关于539671.00元的支付方式，在华洲公司起诉东兴公司的临淄区人民法院审理的（2016）鲁0305民初4606号建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，华洲公司即举证“东王公园沿街拨款一览表”，未说明支付539671.00元系以房抵债，而且列明539671.00元系由东兴公司分三次支付，分别是2005年2月1日支付40万元（单方记账联）、2006年3月24日支付39671.00元（无凭证）、2010年3月11日支付10万元（单方记账凭证），至本案原审【临淄区人民法院（2017）鲁0305民初2697号】、第一次二审【本院（2017）鲁03民终3436号】审理过程中也未说明；在本案重审过程中，上诉人东兴公司举证被上诉人华洲公司于2006年3月24日出具收款539671.00元的收款收据、2006年3月27日开具的539671.00元销售不动产发票时，华洲公司认可该款支付系以房抵债款，但随即主张该539671.00元抵债款仍对应75甲28号商业房，再而主张75甲29号商业房抵顶工程款498157.00元。但被上诉人华洲公司在此之前一直主张75甲28号商业房抵工程款498157.00元，在：1、华洲公司起诉东兴公司追索工程款的建设工程施工合同纠纷一案【临淄区人民法院一审（2016）鲁0305民初4606号、本院二审（2017）鲁03民终785号】中；2、本案原审、第一次二审中、本案重审第一次法庭审理过程中；3、华洲公司起诉东兴公司请求办理不动产证的房屋买卖合同纠纷一案【临淄区人民法院一审（2016）鲁0305民初69号，该案现已华洲公司撤诉结案】中均一直持此主张。被上诉人华洲公司主张75甲28号商业房抵工程款是于2006年由时任东兴公司的法定代表人的孟繁华与华洲公司的施工经理李金明协商达成；75甲29号商业房抵工程款是于2008年由时任东兴公司的法定代表人王新生与华洲公司的施工经理李金明协商达成。而东兴公司在华洲公司起诉东兴公司追索工程款的建设工程施工合同纠纷一案辩称在2010年4月16日第一次对账后仍拖欠华洲公司498157.00元，对于2013年1月17日的对账结算表的真实性不予认可。东兴公司在本案中则辩称欠华洲公司的工程款498157.00元以75甲28号商业房和75甲33号商业房的房租收入抵顶；主张2006年由时任东兴公司的法定代表人的孟繁华与华洲公司的施工经理李金明协商达成的以房抵工程款的房屋系75甲29号商业房，抵工程款539671.00元。

经双方举证和原审法院调查取证，75甲29号商业房已经确权至傅明玲名下，在临淄区不动产登记中心存档的《商品房买卖合同》中载明的买卖双方为东兴公司与傅明玲，卖方东兴公司法定代表人为王新生，合同签订时间为2006年3月24日，房屋价格即为539671.00元；档案记载傅明玲交契税及办证时间为2009年4月份。

对于东兴公司与华洲公司于2010年4月16日、2013年1月17日两次“工程价款结算表”的形成经过及对账过程，本院责令上诉人东兴公司通知时任会计王丽英、被上诉人华洲公司通知时任会计王子华出庭作证。上诉人东兴公司答复王丽英已经不在任职，无法通知其出庭作证。被上诉人华洲公司通知后，证人王子华作证陈述与被上诉人华洲公司主张一致。

关于2006年由时任东兴公司的法定代表人的孟繁华与华洲公司的施工经理李金明协商达成的以房抵工程款的房屋具体指哪套房产和具体抵工程款数额问题，原审法院在重审时向孟繁华调查时，孟繁华称：以房抵款有此事，具体哪一套忘记了，以财务记录为准，抵款价格与出售价格一致，不存在以房租抵顶工程款事宜，齐园房子与居委会无关。

本院查明

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：当事人双方争议的临淄区辛三路75甲28、29号商业房建筑面积相等，均是145.66平方米，且相邻。被上诉人华洲公司于2006年3月24日向东兴公司出具了收款539671.00元的收款收据，东兴公司于2006年3月27日开具了539671.00元销售不动产发票。前述原审法院调查和当事人举证的关于辛三路75甲29号商业房确权至傅明玲名下的相关事实，二审予以认定。原审判决认定的华洲公司施工建设东兴公司的齐园商业房、工程款结算、双方建设工程施工合同纠纷诉讼、双方房屋买卖合同纠纷诉讼、东兴公司与东王居委会买卖75甲28号商业房、东兴公司法定代表人变更过程、东王居委会书记、主任任职情况，东兴公司股东构成情况等事实，本院二审查明与一审判决认定一致。

本院认为

本院认为，本案存在以下争议焦点：一、上诉人东兴公司向被上诉人华洲公司用一套房屋还是用二套房屋抵偿工程款、抵偿的工程款对应哪套房屋？二、被上诉人华洲公司对涉案辛三路75甲28号商业房是否享有相应民事权利，其所享有的民事权利是否产生对他人处分该房屋的排除权，即对两上诉人之间的《商品房买卖合同》是否享有确认无效的请求权？

关于焦点一，本院认为，在上诉人东兴公司与华洲公司于2010年4月16日第一次对账之前，存在以房屋抵偿工程款事宜，抵偿价款为539671.00元。因为，华洲公司于2006年3月24日出具了该数额的收款收据、东兴公司开具了同等数额的销售不动产发票，此两份书证证明内容与本院二审主持的工程款支付记录证明在2010年4月16日之前仅存一次房屋抵偿工程款539671.00元记录、双方于2010年4月16日第一次对账中的付款3003976.00元记载、东兴公司原法定代表人孟繁华任职时间、孟繁华证言陈述其在任职期间与华洲公司协商确定用房屋一套抵偿华洲公司工程款，数额以财务记录为准等证据证明内容对应，应予认定。而对于抵偿的房屋是辛三路75甲28号还是29号商业房，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同……”规定，应当以双方签订或实际履行的合同为准，但纵观本案及其他关联案件审理过程，并无书面的以房抵债合同或其他书面证据证明双方确定以辛三路75甲28号商业房抵偿了工程款539671.00元，而是辛三路75甲29号商业房在双方2010年4月16日第一次对账前，经华洲公司李金明经手后再经其转手他人登记确权至傅明玲名下、登记转让价格为539671.00元等事实有证据充分证明和对应，可以认定双方在2010年4月16日第一次对账前最终以辛三路75甲29号商业房完成了以房抵工程款539671.00元事宜。本院认为，不管双方（即双方经办人孟繁华与李金明）在2006年确定以哪套房抵偿工程款，但至完成抵偿工程款事宜，至2010年4月16日止（且至今为止）涉案房屋仅是辛三路75甲29号商业房附着了抵债完成事宜，所以本院认定双方最终以辛三路75甲29号商业房抵偿539671.00元工程款。傅明玲将该房屋确权登记至名下时，在房屋登记机关备案的《商品房买卖合同》签订时间是2006年，对此本院认为，傅明玲受让该房屋系经华洲公司转让他人或他人再转让后所得，华洲公司对上述登记负有协助义务，傅明玲登记已经完成，本院推定华洲公司履行了协助义务或认可上述登记程序中的相关书证和当事人的行为，包括上诉人东兴公司在傅明玲确权登记过程中的协助行为。被上诉人华洲公司在原审中曾陈述不知情与常理不符，本院不予采信。

对于是否存在第二套房屋抵偿工程款事宜或双方协商以第二套房屋抵偿工程款498157.00元的口头协议，被上诉人华洲公司最初主张在2006年双方协商是以辛三路75甲28号商业房抵偿工程款498157.00元，后又变更主张以该房抵偿工程款539671.00元。对此，本院认为，上述主张与双方处分房屋的过程及情节不符，本院不予采信。因为在2010年4月16日第一次对账之前工程款支付过程中仅有539671.00元的抵偿记录，并无498157.00元工程款的支付或抵偿记录。所以被上诉人华洲公司主张双方在2006年协商以辛三路75甲28号商业房抵偿工程款与事实不符，即使双方可能在2006年就该房抵偿工程款达成口头约定，但最终双方至今也未达成书面协议或合同，所以双方于2006年以辛三路75甲28号商业房抵偿工程款539671.00元的协议自始至今未成立，更未生效。而对于2010年4月16日第一次对账之后，2013年1月17日之前，双方是否协商确定以辛三路75甲29号商业房抵偿工程款498157.00元达成口头协议事宜，本院认为，上诉人东兴公司予以否认，且双方亦无书面协议，且辛三路75甲29号商业房已经本院上述认定为2006年约定抵偿且实际履行完成抵偿的房屋，所以被上诉人华洲公司主张不能成立，本院不予支持。

关于焦点二，被上诉人华洲公司对涉案辛三路75甲28号商业房合法占有。关于被上诉人华洲公司对涉案辛三路75甲28号商业房的占有，双方均无异议。但双方对占有事由观点不同，上诉人东兴公司主张华洲公司占有系因双方协商一致同意以该房屋和辛三路75甲33号房屋的房租收入抵顶工程款；但被上诉人华洲公司主张以房屋抵工程款事由占有。被上诉人华洲公司主张的占有事由如本判决上文所述不能成立。上诉人东兴公司的主张却未得到被上诉人华洲公司的认可。本院认为，华洲公司占有涉案辛三路75甲28号商业房属合法占有。因为上诉人东兴公司主张以房租抵工程款，即认可了被上诉人华洲公司的合法占有；而依据双方于2013年1月17日第二次对账结算结果分析，上诉人东兴公司最初在华洲公司起诉东兴公司追索工程款的建设工程施工合同纠纷一案辩称仍拖欠华洲公司498157.00元，后又在本案中辩称以房租收入抵偿工程款498157.00元，所以在上诉人东兴公司拖欠被上诉人华洲公司工程款的情形下，上诉人东兴公司现已认可了华洲公司对涉案辛三路75甲28号商业房的占有事实。华洲公司虽然至今不予认可以房租抵工程款，但华洲公司至今占有该房屋且出租至今，已形成以房租抵偿工程款事实。（即使华洲公司主张涉案辛三路75甲28号商业房以房抵偿工程款成立，但因房屋转让必须以签订书面合同为准，现东兴公司明确不认可以房抵工程款，华洲公司可依法向东兴公司主张违约责任；华洲公司对于与东兴公司未及时签订书面抵偿协议或房屋转让合同，也未尽到注意义务，其责任由其自负）至于双方约定的租赁房屋是否包含辛三路75甲33号商业房、多长时间的租金抵偿工程款498157.00元，不属于本案审理范围，双方仍可通过其他途径依法维权。综上所述，本院认为，被上诉人华洲公司对辛三路75甲33号商业房的合法占有是基于双方以房租抵偿工程款的关系占有，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，上诉人东兴公司在将房屋转让给上诉人东王居委会时未通知上诉人华洲公司行使优先购买权，侵害了被上诉人华洲公司的优先购买权，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，被上诉人华洲公司对两上诉人于2010年4月2日签订的《商品房买卖合同》有权申请确认无效；两上诉人的法定代表人同为王新生，对于双方之间的买卖行为，应当认定为恶意串通损害华洲公司的利益，双方于2010年4月2日签订的《商品房买卖合同》属无效合同。

综上，一审判决认定上诉人东兴公司以涉案辛三路75甲28号商业房抵偿工程款539671.00元、辛三路75甲29号商业房抵偿工程款498157.00元的事实错误，认为被上诉人华洲公司对涉案辛三路75甲28号商业房享有期待物权属适用法律错误，但裁判结果正确，故对上诉人东兴公司、东王居委会的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费100.00元、二审案件受理费100.00元，由两上诉人淄博东兴置业发展有限公司、临淄区闻韶街道东王社区居民委员会平均负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长赵玉忠

审判员孙广学

审判员宋欣欣

裁判日期

二〇一九年三月二十八日

书记员

书记员董斯文