审理法院：江苏省高级人民法院
案号：（2013）苏民再提字第0067号
案件类型：民事
案由：商品房预售合同纠纷
裁判日期：2014-09-25
审理经过
申诉人江苏南城置业发展有限公司（简称南城置业）因与被申诉人范晓君商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院于2012年9月11日作出的（2012）锡商终字第0285号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2013年3月21日作出苏检民抗字（2013）22号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年4月19日作出（2013）苏民抗字第0054号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员杨帆、杨学飞出庭。南城置业的法定代表人许强及委托代理人华江燕、李瑞，范晓君及其委托代理人虞仕俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结
一审原告诉称
2011年4月26日，范晓君以南城置业为被告向无锡市南长区人民法院提起诉讼，请求：1、确认双方2010年1月10日签订的房屋认购协议书为商品房买卖合同；2、南城置业继续履行合同。
一审被告辩称
南城置业辩称：认购房屋的前提是范晓君为南城置业免费制作245万元的广告，双方就广告协议没有达成一致，应按照每平方米8800元的单价认购房屋，故未签订商品房买卖合同；认购书中约定首付50％按揭，但范晓君在银行有多次不良记录，不能办理按揭，所以约定要求范晓君全额支付房款，但范晓君未足额支付，故未签订商品房买卖合同；认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能视为商品房买卖合同；房屋认购协议书已经解除，合同不再履行。请求驳回范晓君的诉讼请求。
一审法院查明
无锡市南长区人民法院审理查明：2010年1月10日，南城置业与范晓君签订房屋认购协议书一份，约定：认购房号为时代国际A座2001－2002及2008－2012室共7套房屋，建筑面积1139.79平方米，单价6650元／平方米，总价7579604元，定金50万元；范晓君应于2010年2月8日之前，交清总房款的50％以上首付款后10天内签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭手续；定金在交付首期房款时自动抵作房款；协议约定的期限内，如范晓君不按时签约付款，视同自动放弃所认购房屋的购买权，已交付定金不退等主要内容。在该认购协议书备注栏中手写注明“该客户余款于2010年2月8日前付清”。协议书签订当天，范晓君向南城置业支付定金50万元。同年2月8日，范晓君向南城置业支付房款3289802元。
2010年2月12日，范晓君函告南城置业，称其已按约支付首期房款，要求南城置业按约签订商品房买卖合同。2010年10月12日，南城置业函告范晓君，称范晓君订购的房屋缴纳了部分房款，但其他手续至今未办理，提出如下处理意见：1、范晓君提出的广告款130万元虽有误差，但予以认可；2、范晓君所认购房屋在收函后三天内来公司办理；3、放弃房屋购买权，南城置业退还范晓君已缴纳的全部房款，并作补贴。2010年11月22日，南城置业又函告范晓君，称范晓君认购房屋只交付部分房款，其意向的2001－2002房屋已抵押给材料供应商，如2008－2012的余款及其他手续不办理，也将对外处理。南城置业与范晓君的广告事宜，南城置业认可原广告款并可另作补偿。要求范晓君接函后三天内来公司办理，逾期则作违约处理。2010年12月17日，南城置业再次函告范晓君，称原约定的房价6650元／平方米，因原与范晓君有广告合作并抵充部分房款，但现双方协商未做完的广告款今后做时再另行结算，所以房价只能按8800元／平方米计算，则到目前所交房款未达到50％的标准，无法办理其他手续。另外认购书中要求范晓君在2月8日前付清全部房款，要求范晓君在三天内付全部房款，并办理其他手续，否则视为自动放弃。
另查明：南城置业与无锡分众广告传播有限公司（简称分众公司）就楼宇电视广告事宜协商后，分众公司交付南城置业楼宇电视广告协议书一份，协议日期为2010年2月21日，协议约定：南城置业委托分众公司发布楼宇电视广告，第一期自2008年7月14日至2008年8月10日，发布费172400元，第二期自2008年9月29日至2009年5月3日，发布费775000元，第三期第一项自2009年11月30日至2012年12月31日，第二项自2009年11月30日至2010年1月10日，发布费1505000元，总价优惠价245万元，并确认上述第一期、第二期、第三期第二项已投放结束；双方一致确认，分众公司自愿给予南城置业245万元的免费广告投放额度，协议约定的费用南城置业无需向分众公司支付；如分众公司在合同期内不免费提供播放，南城置业有权追究分众公司责任，分众公司赔偿245万元违约金。如由于南城置业原因，没有在有效期内播放结束，视为自动放弃等内容。在该份协议书上，分众公司已盖章，南城置业未盖章。范晓君系分众公司法定代表人。南城置业认为，该广告协议中的245万元是折抵范晓君购房款的，所以约定免费播放，计算该245万元，则房屋单价应为8800元／平方米，因广告协议履行发生争议，所以没有签订商品房买卖合同。范晓君则认为，广告协议是公司与公司之间的协议，与购房没有关系；广告协议签订时间在房屋认购协议签订之后，认购协议已经在履行过程中。
一审审理中，经南城置业申请，法院从中国人民银行无锡分行调取了范晓君的银行信用记录。该信用记录显示，范晓君在2009年曾有一次不超过30天的逾期还款记录，该笔贷款已于2009年10月全部结清。2010年以来，范晓君还有多笔贷款记录。经咨询，银行工作人员称，出现逾期还款记录，并不当然不能申请贷款，只是在办理贷款的条件上可能有所限制，具体情况由各商业银行自行掌握。南城置业认为，范晓君有银行不良信用记录，有的银行无法贷款，有的银行办理贷款条件有限制。范晓君则认为，不存在办不了按揭的情况，且南城置业并未告知范晓君办理银行按揭手续。
经南城置业申请，一审法院从无锡市商品房合同备案系统调取了2009年11月至2010年6月时代国际A座房屋成交备案价格。期间共有11个业主以6500元单价签订33套房屋，其余70套绝大部分价格在9000元以上。南城置业表示，6500元单价是给股东的优惠价格，范晓君不是股东，所以6650元单价是和广告合同相联系的。并提供形成于2008年12月8日的董事会决议一份，该决议载明许强等五名董事一致决议：南城置业拿出2万平方米，下浮35％的价格出售给股东；允许股东以任何价格转让自己所享受的认购面积；决议实施后至2009年1月15日前认购的股东按决议执行，过期作废等内容。经质证，范晓君认为其他房屋成交价与涉案房屋单价没有关联性，且6500元单价低于涉案房屋6650元的单价；董事会决议真实性不予认可，且决议中股东名字与实际以6500元单价成交的购房人并不一致，决议中也注明2009年1月15日之后作自动放弃处理。
审理中，南城置业表示时代国际A座已通过单项验收，已有部分房屋交付。
一审法院认为
无锡市南长区人民法院认为：范晓君与南城置业签订的房屋认购协议书合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案所涉房屋认购协议书对买受人、房号、单价、面积、总价款、付款方式及期限作出了明确约定，范晓君也已按约支付房款，故该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，双方均应按约履行。
南城置业主张双方约定以广告款抵充部分房款，而双方广告合作并未完成，所以应以8800元单价认购房屋。但广告合同是分众公司与南城置业所签订，而非范晓君与南城置业所签，且无论是房屋认购书还是广告合同中均无以广告款抵充房价的约定，两者并不具有关联性。认购协议书中约定范晓君于2010年2月8日前付清50％以上的首付款后10天内签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭手续，该约定内容并未涂删。同时认购协议书备注栏中又写明该客户余款于2010年2月8日前付清，结合上述条款及范晓君当日按约支付50万元定金的事实，该备注栏中写明的余款应当理解为除50万元定金以外付至50％房款的余款。且范晓君在2010年2月8日向南城置业支付3289802元房款时，南城置业也已接受，当时并未提出付清全部房款的要求。至于房屋单价的问题，系范晓君与南城置业协商后自愿确定的价格，不存在无效或可撤销的情形，故房屋价格以认购协议书确定的价格为准。分众公司与南城置业之间的广告协议在履行过程中出现的问题，系另一法律关系，南城置业可另行主张解决。
根据合同法的相关规定，范晓君和南城置业并未约定合同解除的条件，且根据目前查明的情况，范晓君并未出现违约情形，即不存在合同法第九十四条所规定的法定解除的条件，南城置业不享有法定合同解除权。其虽认为已书面通知范晓君解除合同，但因其不具备行使解除权的条件，故该函并不对范晓君产生合同解除的效力。且南城置业于2010年12月17日所发函件中，要求范晓君按照8800元／平方米计算房价，是对认购协议书中6650元／平方米房价的变更，应认定为向范晓君作出了变更合同单价的新要约，而不是解除合同的通知。综上，范晓君与南城置业签订的房屋认购协议书具有商品房买卖合同的性质，范晓君已按约支付50％的首付款，南城置业应按协议书约定继续履行。因南城置业迟迟不与范晓君签订商品房买卖合同并进行备案，是导致本案纠纷产生的主要原因。为便于双方的履行，范晓君应向南城置业支付剩余50％的房款，南城置业则应向范晓君交付涉案的7套房屋。据此，无锡市南长区人民法院于2012年3月16日作出（2011）南商初字第298号民事判决：一、确认范晓君与南城置业于2010年1月10日签订的房屋认购协议书为商品房买卖合同；二、范晓君于判决生效后三十日内向南城置业支付房款3789802元（可缴纳至法院账户）；三、南城置业于范晓君履行上述第二项确定的付款义务后三十日内向范晓君交付时代国际A座2001－2002、2008－2012室共7套房屋。案件受理费64857元，财产保全费5000元，合计69857元，由南城置业负担。
二审上诉人诉称
南城置业不服该民事判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉称：1、原审判决认定双方签订的房屋认购协议书为商品房买卖合同错误，且范晓君仅支付小部分房款，故双方签订的房屋认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，只是一个预约合同。2、一审判决认定广告协议与认购协议书不具备关联性，并认定范晓君以每平方米6650元的价格认购房屋无事实和法律依据。3、一审判决认定认购协议书备注栏中写明的“余款应当理解为50万元定金以外付至50%房款的余款”无事实和法律依据。4、一审判决认定范晓君没有违约，南城置业不具备行使解除权的条件无事实和法律依据。5、本案涉及的房屋已出卖给第三人，南城置业无法交付房屋。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
二审被上诉人辩称
范晓君答辩称：1、双方签订的认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且南城置业已经收取了范晓君按照认购协议支付的房款，认购协议对双方均产生法律效力；2、无论是广告协议签订主体还是协议内容，广告协议与本案没有关联性。且广告协议并没有经过南城置业签署确认，未对双方产生法律效力；3、范晓君支付的房款符合双方认购协议书的约定，范晓君不存在违约和延迟支付的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审法院查明
二审另查明：分众公司系有限责任公司，范晓君为公司股东。
2011年，无锡市南长区人民法院受理了原告无锡鸿源建设集团有限公司（简称鸿源公司）诉被告南城置业建设工程施工合同纠纷一案。经审理，该院作出（2011）南民初字第398号民事判决：南城置业于判决生效后10日内向鸿源公司工程款4346976元并支付自2008年6月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，息随本清。判决后，南城置业向江苏省无锡市中级人民法院提出上诉。该院经审理，于2012年3月29日出具（2012）锡民终字第0237号民事调解书。调解书载明：一、鸿源公司向南城置业购买时代国际大厦A幢2008－2012五套房屋，房屋总价款8998655元，鸿源公司以南城置业结欠的工程款4346976元冲抵相应的房款，剩余的房款4651679元，由鸿源公司于协议签订后七个工作日内支付给南城置业；二、鸿源公司放弃要求南城置业支付工程款利息的请求。无锡市南长区人民法院审理鸿源公司诉南城置业建设工程施工合同纠纷一案时，曾对本案争议的部分房屋进行诉讼保全。无锡市南长区人民法院审理范晓君诉南城置业商品房预售合同纠纷时，也对本案争议的房屋进行诉讼保全。其中，鸿源公司诉南城置业建设工程施工合同纠纷一案为第一顺序的查封，范晓君诉南城置业商品房预售合同纠纷一案的保全为轮候查封。
2012年5月4日，无锡市滨湖区人民法院太湖法庭受理原告张春根诉被告南城置业买卖合同纠纷一案。2012年7月9日，张春根与南城置业达成调解协议：张春根向南城置业购买运河东路555号A幢2001、2002两套房屋，房屋单价每平方米7500元，总房款1691550元，张春根以南城置业结欠的货款2179190.80元冲抵相应的房款，冲抵后的余款487640.80元，张春根自愿放弃。
二审查明的其他事实与一审相同，予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、房屋认购协议书是否属于商品房买卖合同；2、广告协议与房屋认购协议书的关联性；3、范晓君是否按照认购协议书约定付清“余款”；4、南城置业2010年12月17日的函件是否属于解除合同的意思表示；5、本案一审判决能否实际执行。
二审法院认为
江苏省无锡市中级人民法院认为：一、关于房屋认购协议书是否履行商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。南城置业与范晓君签订的房屋认购协议书对买受人、房号、单价、面积、总价款、付款方式及付款期限作出了明确约定，范晓君也已按约支付50%的房款及50万元定金，故该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，房屋认购协议书系双方当事人的真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方当事人均应按约履行，认购协议书并不存在由于约定不明确而无法履行的情形。
二、关于广告协议与房屋认购协议书是否有关联性。房屋认购协议书与广告协议虽然没有明确广告协议的签订以房屋认购协议的成立为前提条件，签订二份协议的主体也不尽相同，但二份协议应当说具有一定的关联性，广告协议的性质属于附条件的协议，即南城置业将争议房屋销售给范晓君，范晓君（或所在公司）也给予南城置业相关的优惠，故分众公司与南城置业签订了赠播广告的协议。如果南城置业与范晓君之间没有签订房屋认购协议书，分众公司也无必要向南城置业赠送广告。但是，二份协议之间既有一定的关联性，又相互独立存在，属于不同主体之间的法律关系，且广告协议明确约定双方之间的权利义务关系，包括违约责任的承担，南城置业可选择要求继续履行合同、承担违约责任，但南城置业要求以广告款充抵房款没有法律依据。
三、关于范晓君是否按照认购协议书约定付清“余款”。房屋认购协议书备注栏目中的“余款”应当理解为定金以外首付的50%款项。双方签订的房屋认购协议书第一条约定的付款方式意思表示非常明确，范晓君于2010年2月8日前携带认购协议书及本人身份证交清总房款50%以上首付款后10天内签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭手续，即房屋认购协议书约定的付款方式并非付清全部房款，而是仅需支付50%的首付款，故备注栏目中的“余款”应当理解定金以外的50%的首付款。而且如果房屋认购协议书备注栏目的“余款”为定金以外的全部房款，双方也没有必要约定办理银行按揭手续。南城置业于2010年12月17日向范晓君发出的函件也确认“所交的房款并未达到50%的标准”，故房屋认购协议书的备注栏目中“余款”并非全部房款，范晓君已按照协议约定支付了50%的首付款（含50万元定金），其行为不构成违约。
四、关于南城置业2010年12月17日的函件是否是解除合同的意思表示。南城置业在函件中要求以每平方米8800元确定房价，是对原协议约定房价的变更，系提出新的要约，并非解除合同的意思表示。故该函件对范晓君不产生解除合同的法律效力。
五、关于本案一审判决能否实际执行。南城置业在一审法院作出将争议房屋交付给范晓君的判决后，将部分争议房屋以调解的方式向鸿源公司充抵工程款，后又将另两套房屋向张春根充抵欠款，主观上有一定的过错。且争议房屋经过一审法院诉讼保全，客观上无法办理过户手续，而鸿源公司与南城置业、张春根之间并不存在买卖房屋的法律关系，双方仅为结欠工程款的纠纷，故即使南城置业无法向鸿源公司履行调解协议，也可以承担相应的违约责任，而并不影响本案一审判决的实际履行。
据此，江苏省无锡市中级人民法院于2012年9月11日作出（2012）锡商终字第0285号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64857元，由南城置业负担。
再审申请人称/抗诉机关称
江苏省人民检察院抗诉认为：江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡商终字第0285号民事判决适用法律确有错误。1、《房屋认购协议书》并不具备实际履行的条件。本案二审判决时，南城置业已根据江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0237号民事调解书和无锡市滨湖区人民法院（2012）锡滨太商初字第0180号民事调解书，将案涉的7套房屋以冲抵款的形式分别转让给鸿源公司及张春根，且鸿源公司及张春根已实际占有上述房屋。因此，同一级法院在明知上述情况时，仍判决南城置业向范晓君交付诉争房屋明显不当且已无法实际执行。2、《房屋认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。3、分众公司免费的广告是范晓君从南城置业购房的优惠价款。分众公司通过免去南城置业245万的广告费，作为范晓君向南城置业低价购买房屋的条件。由于广告协议未能继续履行，故南城置业要求按正常售价计算房款有事实和法律依据。
本院再审审理中，南城置业除同意检察机关的抗诉理由外，还申诉认为：1、二审法院认定《房屋认购协议书》备注栏“余款”是定金以外首付的50%是错误的。2、南城置业2010年12月17日致函范晓君是解除合同，但二审法院却错误认定是南城置业提出的新要约。范晓君辩称：1、南城置业与鸿源公司、张春根的诉讼均为虚假诉讼，房屋的实际权利人仍是南城置业，本案可继续履行。2、《房屋认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。3、分众公司的免费广告与本案的商品房买卖合同没有关联性。4、《房屋认购协议书》备注栏“余款”是指定金以外首付50%房款的余款，而非全部房款的余款。5、南城置业2010年12月17日给范晓君的函件是新的要约，而非解除合同的意思表示。
本院查明
本院再审查明：当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院再审依法予以确认。
另查明：2010年2月21日，分众公司交付南城置业楼宇电视广告协议书中第四条约定：如分众公司在合同期内不免费提供播放，南城置业有权追究分众公司责任，分众公司赔偿南城置业245万元违约金。
还查明：案涉房屋均为初始登记，迄今仍登记在南城置业名下。
2012年10月9日，范晓君将房屋订购协议书项下的剩余房款3789802元汇入无锡市南长区人民法院帐户。
本院认为
根据当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点：1、《房屋认购协议书》是否仍具备实际履行的条件。2、《房屋认购协议书》是否可认定为商品房买卖合同。3、南城置业要求按8800元／平方米计算房款是否有事实和法律依据。4、2010年12月17日南城置业给范晓君的函件是新的要约还是解除合同的意思表示。5、房屋认购协议书备注栏中的“余款”应如何理解。
本院再审认为：一、关于《房屋认购协议书》是否仍具备实际履行的条件。本案二审期间，虽然南城置业与鸿源公司及张春根达成调解协议，将案涉7套房屋通过折抵的方式分别处置给鸿源公司及张春根，但该7套房屋之前已被人民法院依法查封，且其权利状态依然为初始登记，仍在南城置业名下，而范晓君已于2012年10月9日付清《房屋认购协议书》中约定的全部房款。因此，《房屋认购协议书》仍具备实际履行的条件。
二、关于《房屋认购协议书》是否可认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同的主要条款包括当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等。但商品房认购书不可能完全包含上述内容，实践中只要具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同的基本条款。本案范晓君与南城置业签订的《房屋认购协议书》对购房者、房屋位置、建筑面积、单价、总价款等均作了明确约定，同时还约定了剩余房款的支付方式。至于涉案房屋的交付日期，再审审理中，南城置业陈述2011年前签订的商品房买卖合同的交房时间统一是2011年6月30日。协议书签订当天，范晓君即向南城置业支付50万元定金，同年2月8日，范晓君向南城置业支付了除定金外的50%首付购房款，即3289802元。因此，原审认定案涉房屋认购协议书为商品房买卖合同并无不当。
三、关于南城置业要求按8800元／平方米的售价计算房款是否有事实和法律依据。该争议焦点涉及到分众公司的免费广告与范晓君的购房款之间有无关联性。自2008年7月开始，分众公司即已给南城置业免费发布广告，2010年2月21日，分众公司交付南城置业一份免费广告协议。该协议第四条约定：如分众公司在合同期内不免费提供播放，南城置业有权追究分众公司责任，分众公司赔偿南城置业245万元违约金。因此，如果分众公司没有按约履行其义务，南城置业有权向分众公司主张违约责任。但是，该广告协议中并无任何条款表明分众公司与南城置业的免费广告与范晓君购房之间存在必然关联，而6650元每平方米的价格则是双方共同确认并固定在房屋认购协议书的内容，现南城置业主张该价格不是正常房屋售价，应当按照8800元／平方米的售价计算涉案房屋价款，没有法律依据。
四、关于2010年12月17日南城置业给范晓君的函件是新的要约还是解除合同的意思表示。由于双方在认购协议书中已确认房屋的单价是66500元／平方米，因此2010年12月17日南城置业在给范晓君的函件中要求以8800元／平方米重新计算房屋单价，系对原合同价款所作的单方变更，而非新的要求或解除合同的意思表示。
五、关于房屋认购协议书备注栏中的“余款”应当如何理解。房屋认购协议书第一条明确约定：范晓君于2010年2月8日前携带认购协议书及本人身份证交清总房款50%以上首付款后10天内签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭手续，故备注栏目中的“余款”应当理解为定金以外的首付50%房款的余款。南城公司于2010年12月17日向范晓君发出的函件及一审审理中南城置业的陈述亦表明当时签订房屋认购书时，范晓君和南城置业约定的购房款支付方式就是范晓君首付50%，按揭50%。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
再审裁判结果
维持江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡商终字第285号民事判决。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长刘振
代理审判员何春兰
代理审判员马倩
裁判日期
二〇一四年九月二十五日
书记员
书记员刘晓清
