审理法院：北京市昌平区人民法院

案号：（2017）京0114民初12363号

案件类型：民事

案由：案外人执行异议之诉

裁判日期：2018-06-30

审理经过

北京龙海伟业商贸有限公司（以下简称龙海伟业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冬女的委托诉讼代理人刘云成及被告孟延兵到庭参加诉讼。第三人龙海伟业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李冬女向本院提出诉讼请求：1.判令停止评估拍卖位于北京市昌平区兴寿镇秦城村龙海生态园B1-1大棚，并解除对该大棚的查封；2.确认我对龙海生态园B1-1拥有合法租赁使用权利；3.判令诉讼费由孟延兵承担。事实与理由：孟延兵与龙海伟业公司合同纠纷案件，昌平区法院已作出（2012）昌民初字第811号民事判决书，目前已发生法律效力。孟延兵申请了强制执行，执行案号为（2013）昌执字第3609号。2017年4月17日昌平区法院在执行现场北京市昌平区兴寿镇秦城村龙海农业生态园张贴公告。2017年4月23日我对公告所称执行查封、评估、拍卖标的物（大棚B1-1）不服，提出书面异议。2017年6月23日昌平区法院作出（2017）京0114执异88号执行裁定书，裁定驳回我的异议申请。我是龙海生态园B1-1大棚合法租户。2008年5月17日我与龙海伟业公司签订了《龙海农业生态园转让合同》。合同约定由我分包租赁园区内B1-1号大棚，占地面积为516平方米，租赁期限从合同签订之日起至2038年1月19日，租期30年。同时我向龙海伟业公司交纳了30万元租金，秦城村委会也为我出具了同意使用B1-1号大棚及土地的证明。法院公告将我租赁的大棚视为无人居住，从而推断这一大棚没有被租赁的论断，缺乏事实根据。实际情况是龙海伟业公司法定代表人王凤其因其占有农用耕地被追究刑事责任后，昌平区兴寿镇政府统一为每个大棚建设了一间5平米堆放杂物的小房子，明确提出根据北京市政府规定，农业种植大棚内不得变相建设为可以居住的房屋。我按照政府规定没有在此居住，因此大棚不许住人形成无人居住是政府禁止性规定使然。但是，并不意味着我放弃大棚及其权益，也不意味着此大棚应被他人随意侵占和处置。值得一提的是，园区内各地块是否已被租赁出去都有据可查，为什么这么简单的实地调查都没有进行就轻率地作出“无人居住，未被租赁”的结论？我已经按照租赁合同履行了义务，交纳了租金，法院公告所称查封、评估、拍卖的标的物，牵连到包括我在内的多数租赁户，这些人大部分都是在2009年前后与龙海伟业公司签订的合同，并交纳了租金，与其建立了有效的租赁法律关系。这一事实都先于孟延兵与龙海伟业公司的合同纠纷案。王凤其被追究刑事责任后，并没有任何一份法律文件或区、镇、村政府文件说明我与龙海伟业公司签订的合同无效、作废，几级政府部门反而明确说明租赁合同继续有效。综上，因我的合法有效权益被（2013）昌执字第3609号执行案件侵害，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。

被告辩称

被告孟延兵辩称：跟我没有关系，同意李冬女的诉讼请求。

第三人龙海伟业公司在本院第一次庭审中到庭并述称：同意李冬女的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：

龙海伟业公司（承租方、乙方）与北京市昌平区兴寿镇秦城村民委员会（出租方、甲方，以下简称秦城村委会）于2008年4月8日签订《农村土地租赁经营合同书》，约定：依据中华人民共和国农村土地承包法及合同法有关规定，将昌平区兴寿镇秦城村村民委员会项下土地，经过村集体经济组织成员（代表）大会讨论通过，甲乙双方平等协商一致，订立以下土地租赁经营流传合同。一、土地面积110亩，用途开发农业生态大棚。二、土地位置与四至：南至东庄村交界，西至南北排水渠东绑，东至汤秦公路秦城地界，北至东西田间道南道边。三、租赁期限从2008年4月8日起至2032年1月19日止，租期为24年。合同还对其他事项进行了约定。同年6月20日双方又签订《农村土地租赁经营附加合同》，约定：龙海伟业公司承包秦城村黄文海与村委会承包的土地24年。由于发展需要龙海伟业公司投资较大，村民黄文海与村委会承包土地到期后，村委会同意原合同到期后续租给龙海伟业公司26年，租赁期限为2032年4月19日至2058年8月20日止。

2008年5月17日龙海伟业公司（甲方）与李冬女（乙方）签订《龙海农业生态园转让合同》，约定：甲乙双方经友好协商就甲方开发的龙海农业生态园使用权和配套管理用房转让给乙方的事宜达成一致意见。一、本协议标的：位置位于北京市昌平区兴寿镇秦城村，乙方受让的生态园位于龙海农业生态园内的B1区B1-1座。该生态园总占地面积为536平方米，其中配套用房建筑面积为77平方米，生态大棚占地面积为235平方米，露天生态园占地面积为171平方米，庭院占地面积为53平方米。本协议该座生态园使用权转让期限自签订之日起至2038年1月19日止，租期为30年，合同到期后在同等条件下乙方有优先受让权。龙海农业生态园交付时间为2008年10月底。生态园使用权到期后，本协议即行终止。本协议终止后地上附属物所有权归乙方所有，双方另行订立合同的除外。二、转让条件：本协议所称北京龙海农业生态园内的B1区B1-1座536平方米的生态园使用权依法转让给乙方，乙方拥有对本协议所规定的转让范围内的536平方米生态园使用权，生态园使用权截止期限为2038年1月19日。甲乙双方协商并同意，本协议该座生态园使用权转让价格为300000元。合同附件1对农业生态园的交付标准作出了详细约定，包括给排水系统、供电系统、建筑物主体结构（砖钢结构）、建筑物屋顶结构（砖钢结构，落水系统做好）、外墙面、地面（水泥压光）、内墙内、高度、厨房（预留上下水管线）、卫生间（预留上下水管线和地面防水）、采暖、卧室（预留有线电视、有线电话插孔、宽带入户）、客厅（预留有线电视、有线电话插孔、宽带入户）、用户计量、门和窗（入户门为塑钢双层玻璃，窗为塑钢窗，双层玻璃）、电路系统等。合同还约定了其他内容。

本院查明

2013年，孟延兵以建设工程施工合同纠纷为由，向本院起诉龙海伟业公司，要求龙海伟业公司支付其工程款。本院经审理于2013年4月8日作出（2012）昌民初字第811号民事判决书，该判决书的主要内容为：龙海伟业公司于本判决生效后十五日内补偿孟延兵九万五千七百五十五元六角八分。龙海伟业公司不服本院判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因龙海伟业公司未履行判决义务，孟延兵向本院申请强制执行，本院以（2013）昌执字第3609号立案执行。执行中，本院于2014年9月29日发布公告，载明：申请执行人马玉玺等与被执行人龙海伟业公司建设工程施工合同纠纷等案件，业经昌平区人民法院审理终结，上述案件的法律文书已发生效力，被执行人龙海伟业公司未履行法律文书所确定的义务。查封被执行人龙海伟业公司位于北京市昌平区兴寿镇秦城村龙海农业生态园内所有大棚、办公用房、大门、围墙等附属设施设备。在查封期间，任何人的转让、出售、出租、抵押、典当、赠与、变价等行为均为无效行为。若对查封的大棚等有拆改、毁损等行为的，本院将依法追究其法律责任。2016年9月28日，本院再次发布公告，主要内容为：查封被执行人龙海伟业公司位于北京市昌平区兴寿镇秦城村龙海农业生态园内所有大棚、办公用房、大门、围墙等附属设施设备。在查封期间，任何人的转让、出售、出租、抵押、典当、赠与、变价等行为均为无效行为。若对查封的大棚等有拆改、毁损等行为的，本院将依法追究其法律责任。2017年4月17日，本院第三次发布公告，主要内容为：申请执行人孟延兵、马玉玺等与被执行人龙海伟业公司建设工程施工合同纠纷等案件，业经昌平区人民法院审理终结，上述案件的法律文书均已发生效力，被执行人龙海伟业公司未履行法律文书所确定的义务。本院于2014年9月依法查封了龙海伟业公司位于北京市昌平区兴寿镇秦城村龙海农业生态园内所有大棚、办公用房、大门、围墙等附属设施设备。现龙海伟业公司仍未履行义务，本院依法对龙海伟业公司的现无人住的大棚进行评估、拍卖（详见评估、拍卖大棚明细表，共57栋）。同日，本院向被执行人龙海伟业公司送达公告,并前往龙海农业生态园，张贴公告及评估、拍卖大棚明细表。案外人李冬女就此向本院提出书面异议，称对涉案大棚享有合法权益，请求本院中止执行位于北京市昌平区兴寿镇秦城村龙海农业生态园B1-1号大棚。本院经审理后于2017年6月13日作出（2017）京0114执异85号执行裁定书，本院认为部分载明：案外人对法院的执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案在执行过程中，案外人李冬女主张对龙海农业生态园B1-1号大棚拥有30年租赁权及提交的上述证据均未经审判程序予以质证、认证，本院在执行异议审查中对其真实性难以认定，其证明效力不足以对抗法院合法有效的执行，故本院对其针对本案执行标的提出的异议，予以驳回。李冬女所主张的其与龙海伟业公司之间签订的龙海农业生态园转让合同的效力属于实体性问题，双方可通过诉讼程序予以解决，故上述裁定书裁定驳回案外人李冬女对本案执行标的提出的执行异议申请。李冬女于2017年7月向本院提出本诉，请求同其诉称。

在本案审理过程中，本院向国土部门查询得知龙海生态园承包土地的性质为林地，龙海伟业公司对此予以认可。李冬女和龙海伟业公司均主张李冬女对B1-1号大棚享有的是租赁权。庭审中，李冬女主张根据双方约定，龙海伟业公司交付给其的大棚应该有一个77平方米的房屋，后因违反了政策规定，龙海伟业公司所建设的农业大棚中超出面积的房屋部分已被兴寿镇政府拆除整治，拆除后只保留了一间十余平米的工具房用于存放农具。

上述事实，有《农村土地租赁经营合同书》、《农村土地租赁经营附加合同》、《龙海农业生态园转让合同》、《北京市昌平区人民法院公告》、（2017）京0114执异85号执行裁定书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国土地管理法规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。具体到本案，涉案大棚所在的土地为林地，不能用于非农建设。龙海伟业公司与李冬女签订的《龙海农业生态园转让合同》虽属双方当事人真实的意思表示，但根据本院查明的事实以及双方当事人的陈述，龙海伟业公司所建设的大棚明显超出了农业种植的范围，变更了土地用途，龙海伟业公司的上述行为未经相关部门审批，故其与李冬女签订的转让合同因违反了法律法规的强制性规定，应属无效，李冬女要求确认其对涉案大棚享有合法租赁使用权利的诉讼请求，本院无法支持；鉴于李冬女对于涉案大棚不具有合法的权利基础，故其要求本院停止评估拍卖涉案大棚并解除查封该大棚的诉讼请求，本院亦不予支持。龙海伟业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李冬女的诉讼请求。

案件受理费70元，由原告李冬女负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判人员

审判长陈文洁

审判员田雅娟

审判员李笑

裁判日期

二〇一八年六月三十日

书记员

书记员袁满