发文机关最高人民法院

发文日期2020年09月12日

时效性现行有效

施行日期2020年09月12日

您提出的《关于明确合同法生效前租赁期限超过20年合同效力的提案》收悉，现答复如下：

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一般而言，承租人并不想长期占有租赁物，在使用、收益目的实现后，承租人将返还租赁物，由此则产生租赁期限的问题。过长的租赁期限，对租赁物的状态易产生争议，不利于充分发挥物的效用，还存在可能产生租赁权金融化的问题。目前很多国家和地区都对租赁合同的最长期限做出限制。如日本、意大利、我国台湾地区规定租赁期限超过最长期限20年、30年的，则缩短至相应20年、30年的期限。1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”《中华人民共和国民法典》第七百零五条亦做如上之规定，但在原《中华人民共和国经济合同法》并无相关规定。对当事人在合同法实施前签订的租赁合同期限超过20年，超出部分的效力问题在一定时期内存在分歧,诚如您提案中所指出的，有观点认为合同法施行前签订的租赁合同超过20年的，应适用当时的法律规定，合同有效；有观点认为超过20年的，应适用合同法的规定，认定超过20年的无效或部分无效。最高人民法院1999年6月发布的《关于认真学习和贯彻〈中华人民共和国合同法〉的通知》指出“对合同法实施以后的合同行为，应一律使用合同法的规定；对合同法实施以前的合同行为，可以参照合同法的有关规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条进一步规定：“……合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”根据法不溯及既往原则及上述司法解释的规定，一般而言，合同法施行前当事人签订的租赁合同期限超过20年，履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，租赁期限应适当缩短。

您的建议，我们将认真调查研究，加强指导与监督。一是对当事人之间一方出地、一方出钱的合同关系，要以事实为依据，根据合同约定和相关法律、司法解释的规定，准确认定合同的性质及效力。二是对已发生法律效力的判决的再审审查，严格依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定进行，既要坚持有错必纠，又要注意维护生效判决的权威性和稳定性。三是通过法律适用分歧解决机制、案例指导、会议纪要等多种方式，做到类案同判，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。

感谢您对人民法院工作的关心和支持。

2020年9月12日