发文机关最高人民法院

发文日期2019年07月02日

时效性现行有效

施行日期2019年07月02日

您提出的《关于完善出租人破产程序中管理人对未到期不动产租赁合同解除权的提案》收悉，现答复如下：

根据我国企业破产法第十八条的规定，管理人有权决定是否解除租赁合同。不动产租赁合同，特别是履行期限较长的不动产租赁合同确有其特殊性，但是我国现行法并未对破产中未到期的租赁合同包括不动产租赁合同管理人的解除权作出特别规定。您在提案中谈及，租赁工商业厂房等建筑屋顶从事分布式光伏电站的承租人前期投入巨大，投资回收期长。目前立法未考虑到这类租赁合同的特殊性，确实可能会损害承租人的利益，进而影响整个行业的发展，甚至会对我国清洁能源及环保事业产生不利影响。对此问题，应予以足够的重视。

在比较法上,各国破产实践中租赁合同的处置规则非常复杂。在出租人破产时,无论德国破产法还是美国破产法都限制破产管理人的解除权。根据德国破产法第18条第1款的规定，出租人破产时,有关租赁关系继续有效。美国破产法第365条虽然规定出租人可以拒绝履行合同,但同时也规定即便如此,承租人也可以按期支付房租为条件,根据租约的条款(包括其中关于续租或延期的条款)继续占有并使用有关不动产。

在我国的企业破产中，土地、房屋的使用权往往是破产债务人（出租人）的主要财产，而近年来土地、房屋租金上涨很快，在改革开放初期或者若干年前签订的长期租赁合同的租金普遍偏低，对于破产案件而言，继续履行不利于破产债务人（出租人）获得重整机会。我们将根据您关于保护承租人利益的建议，结合比较法方面的法律和案例，就该问题进行调研，以平衡破产程序中承租人和出租人之间的利益，探索合理的规则。十三届全国人大常委会已经把企业破产法修改列入立法规划，我们将积极提出相关的修法建议。在将来制定相关司法解释时，也会将破产程序中管理人对不动产租赁合同的解除权问题作为重点问题研究。

在修改法律和制定司法解释前，可以研究我国合同法第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定在破产程序中应如何适用，以及在个案中引导管理人、破产财产的买受人与不动产租赁的承租人通过个别谈判解决部分问题。

感谢您对人民法院工作的关心和支持。

2019年7月2日