最高人民法院执行局关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复
(2009] 执他宇笫7号
山东省高级人民法院：
你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：
在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 26 条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
苏义飞备注相关规定：
460.【擅自处分财产的处理】
被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
553.【租赁的处理之一】
执行程序中，被执行人擅自出租查封财产的，不得对抗申请执行人。人民法院可以裁定解除承租人对该财产的占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。
554.【租赁的处理之二】
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
[865]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年12月23日修正）第三十一条。在实践中，执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，可结合下述情形予以审查判断：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修正）第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日）第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：1.租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；2.租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；3.有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，可结合下列情形审查认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有的案涉房屋：1.案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；2.案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；3.案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；4.案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；5.案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
