发文机关合肥市中级人民法院
发文日期2023年07月25日
时效性现行有效
施行日期2023年07月25日
效力级别地方司法文件
案例一：物业公司拒绝撤场纠纷
【基本情况】
2023年初，高新区某小区召开业主大会，决定不续聘原物业公司，授权业委会公开重新选聘物业公司。业委会通过第三方招标确定新的物业公司后，发函致原物业公司，要求按期撤离小区并做好交接工作。然而经多次沟通、协调，该原物业公司拒绝撤场。
【处理结果】
管委会相关部门主动介入，约谈原物业公司，要求按照业主大会表决结果执行，配合做好新老物业交接。为推动平稳交接，管委会成立政法、建设、城市管理、公安以及属地社区中心为主的联合工作组。同时，依据相关规定，对原物业公司及相关责任人作出信用处理，限制在本地承接新的物业服务项目。通过及时有效行政介入处理，控制了矛盾冲突，原物业公司完成了撤场交接工作。
【典型意义】
近年来，物业“退出难”问题十分突出，容易出现群体性事件。《安徽省物业管理条例》第六十二条规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理；业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。根据相关规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业公司不能以其他纠纷未解决为由拒不履行交接义务。
案例二：物业公司捆绑收取停车费与物业费纠纷
【基本情况】
包河区某小区业主反映，该小区物业公司存在将停车费与物业费捆绑收费行为。
【处理结果】
包河区物业管理部门会同属地街道，在对情况核实基础上，约谈该物业公司法定代表人和项目经理，责令其立即整改，并按照相关规定对该企业进行信用处理。物业公司对不当收费行为作出纠正。
【典型意义】
物业企业与业主之间是平等民事主体之间的委托关系，物业公司无权单方面采取限制手段强迫业主缴纳物业费。法律法规也明确规定了物业公司催收物业费的正当方式和禁止行为。《合肥市住宅小区物业管理条例》规定，业主逾期未交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。物业企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。
案例三：物业公司对装修行为履职不到位纠纷
【基本情况】
新站区某商业办公业主投诉反映，区域内有违规装修、改装相关设施行为。经现场核实，该商业办公区域一业主，在未通过规划设计变更、也未按规定征求业主意见情况下，擅自在商业办公楼公共部位打孔安装排水管道。物业公司虽然与该业主签订有《装饰装修管理服务协议》， 告知了装修中的注意事项、禁止行为，但在实际巡查中，对业主违规装修行为仅简单劝止，未明确要求整改，也未上报有关部门，存在日常监督履职不到位问题。
【处理结果】
区城管部门对业主违法装修行为进行立案查处。区物业管理部门对物业公司未依法履职行为按照有关规定予以信用处理，并在全区作出通报。
【典型意义】
物业公司作为小区违规装修施工的第一道防线，依法应履行巡查、制止、报告等职责。今年，《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，进一步明确装修活动中物业公司的管理责任。《合肥市住宅小区物业管理条例》也规定，业主、物业使用人装修房屋的，物业公司应当书面告知有关要求和禁止性行为，对于违规装修的行为应当履行制止和报告义务。针对物业公司监督不力、不作为，未及时发现、制止、报告造成新增违法装修的，县(市)区、开发区物业管理部门实行“红黄牌”惩戒、并予以信用扣分。
案例四：党建引领协商议事解决小区共同管理纠纷
【基本情况】
经开区某小区围墙有50米倾斜、地基开裂，此处不仅靠近小区主干道，还紧邻一排室外机动车停车位，存在一定的安全隐患。要彻底消除这个隐患，需要对此段围墙进行翻建。但由于该段围墙牵涉到周边3个小区1600多户居民，意见难以统一，解决难度大，且很容易引发纠纷。
【处理结果】
了解到此情况后，属地社区党委立即启动社区“三位一体”议事协调机制，由社区党委书记主持召集3个小区的党支部、业主委员会和物业公司先后召开6次专题协商会议，对翻建方案、经费支出、施工单位选择和施工监督等具体事项反复协商，充分征求居民意见，最终达成共识。随后在短短1个月时间即完成了围墙翻建工作，彻底消除了安全隐患，居民对此感到满意。
【典型意义】
小区的事是大家的事，大家的事要大家共同商量办。协商议事是小区居民自我管理、自我服务、自我监督的重要形式，对涉及小区公共管理的重大事项、重要问题，街道社区党组织组织党员、居民和有关各方，有序参与事前、事中、事后全过程，发挥广大业主在小区治理中的主体作用，才能最大限度凝聚共识，协调利益，化解矛盾。
案例五：余某诉某物业公司恢复原状纠纷
【基本案情】
余某系合肥市瑶海区某小区17幢101房屋业主，该小区17幢楼宗地图显示17幢和16幢之间系绿化和景观池，17幢楼的东面系绿化用地。2017年，物业公司在小区张贴改建公示，15天期满后，物业公司以业主未提出异议为由，自行将16幢楼和17幢楼之间绿化、景观池改成儿童乐园，并在17幢楼东面绿化上增设了水池。余某要求物业公司恢复小区绿化和景观池原状，在与物业公司多次沟通未果后，提起诉讼。
【裁判结果】
法院审理后认为，业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有建筑物区分所有权，物业公司未经法定程序即对小区的公共部位进行改造，属擅自变更小区共有部分的规划用途，侵害了业主对共有部分的物权，遂判决物业公司恢复原状。
【典型意义】
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。物业公司要对共有部分进行改建，需符合上述规定。沉默只有在法律有明确规定的情形下才能作为意思表示的方式，物业公司在提供物业管理服务时，涉及需要业主共同决定的法定事项，应当征得多数业主的明示同意。
案例六：葛某诉某小区业委会业主知情权纠纷
【基本案情】
葛某系蜀山区某小区业主。2019年5月14日，该小区召开业主大会，选举产生业委会，任期为2019年5月23日至2024年5月22日，并表决通过了管理规约、业主大会议事规则。葛某要求小区业委会公布小区公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，在与小区业委会沟通未果的情况下，提起诉讼。
【裁判结果】
法院经审理后认为，业主对房屋维修基金的使用情况等事项具有知情权，故判决小区业委会在小区公告栏公布小区的公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，并允许葛某复印、拍照。
【典型意义】
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。业委会履职时应当合法合规，对于依法应当公开的信息予以公开，对涉及小区公共收益、物业公司更换、维修资金使用等涉及业主切身利益的问题更应谨慎处理、全面公开，为业主积极行使业主自治权利、参与小区公共事务提供方便。
案例七：姚某诉某物业公司协助安装充电桩纠纷
【基本案情】
姚某系合肥某小区业主,购买了该小区地下产权车位。2020年11月，姚某购买一辆小型电动车，在与电力部门沟通安装充电桩事宜时,电力部门告知其安装充电桩需提供物业公司允许充电桩施工的证明材料。姚某为此多次与物业公司沟通，因遭物业公司拒绝，诉至法院。
【裁判结果】
法院审理后认为，姚某对其购买的车位享有专有使用权，该权利包括在其停车位上停放新能源汽车并安装便于使用设施。姚某在符合施工和使用安全要求的条件下，要求物业公司协助其安装充电桩并提供允许施工的证明材料，物业公司应予以配合。故判决物业公司于判决生效之日起七日内为姚某出具允许在该小区车位安装充电桩施工的证明材料,并协助姚某安装充电桩。
【典型意义】
民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。物业公司在提供物业服务时亦应依法履行物业服务企业的相关社会义务。新能源汽车具有节约燃油能源,减少废气排放,保护环境等优点，符合我国倡导的“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。随着新能源车辆的普及，充电桩安装纠纷也逐步增多，作为业主应当提供符合安装施工要求的基本资料，并对安装后的使用安全负主体责任。作为物业公司，应当响应国家大力支持和发展新能源汽车的政策导向，在加装业主确保或承诺物业安全的基础上，履行物业服务合同的配合、协助义务。
案例八：群体性业主诉物业公司物业服务合同纠纷
【基本案情】
某物业公司向包河区某小区提供物业服务。因众多业主未结清物业服务费，物业公司向法院提起批量诉讼。法院经对现场勘察发现，小区内确实存在消防设施不完善、垃圾未清运、绿化不维护、雨水管道、门禁及监控损坏长期不维修等多处物业服务不到位情形。
【裁判结果】
为最大程度缓解矛盾，共创和谐美好的社区环境，法院通过与街道、社居委、物业公司、业主代表多方协调，在改进物业公司服务、改善小区环境的基础上，通过示范判决机制，大批量调解方式化解了矛盾。
【典型意义】
物业服务合同纠纷多呈现涉及业主面较广、欠费期间较长、业主与物业公司矛盾较大的特点，人民法院通过组建一审一书一调工作组，下沉小区成立诉调工作室，通过“法官进网格”工作，集约化处理同小区批量物业服务纠纷，切实为民办实事、解民忧，同时大幅节省司法资源，实现执法办案政治效果、法律效果、社会效果的统一。
案例九：物业公司诉群体性业主收取物业费纠纷
【基本案情】
瑶海区某小区物业公司与业主之间矛盾持续多年，2018年底，该小区部分业主列举了包括消防、安保、楼宇可视对讲、电梯等问题，以此拒缴或者迟缴物业费。物业公司以欠缴物业费为由将该小区上百户业主起诉到法院。
【裁判结果】
法院在诉前调解阶段，一方面以电话、短信、邮寄、上门等方式约谈业主，与业主沟通，告知业主不履行缴纳物业费用的后果，引导合理表达诉求。另一方面对业主反映的问题进行实地走访，与物业公司负责人面对面座谈交流，指出物业存在的服务漏洞和缺陷，提醒他们从自身剖析问题，重视业主诉请，完善物业服务机制。法院将有明确诉求和有调解意愿的业主与物业公司负责人一并邀请至法院调解室先行调解。最终该批案件调撤率达到了67.7%，调解率57.9%，近半数案件以调解或撤诉方式结案。
【典型意义】
《民法典》第九百四十条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
业主对于物业公司服务不满意之处，应积极向物业公司反映，与物业公司沟通协商，或者以成立业主委员会加强监督等合法有效方式解决问题，拒绝缴纳物业费不能从根本上解决问题，只会导致物业公司因无法收取费用影响服务质量陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的权益。
案例十：朱某诉某物业公司特约服务合同纠纷
【基本案情】
高新区某小区业主朱某与物业公司签订《前期物业服务协议》的同时又签订了《前期物业特约服务协议书》。该特约服务协议约定，由物业公司向业主另外提供小区秩序管理、清洁卫生、设备设施完善、社区文化生活等公共区域升级物业服务。交房后，朱某认为《前期物业特约服务协议书》系物业公司以提供特约服务的方式变相提高物业服务收费标准，故诉至法院，要求解除该合同。
【裁判结果】
法院认定《前期物业特约服务协议书》主要内容涉及对公共区域物业服务的升级化管理，旨在维护全体业主的共同利益，而非针对特定业主提供的物业服务之外的个性化服务。因涉及全体业主共同利益，对业主具有普遍约束力，业主需依照法定程序共同决定解聘物业服务人进而解除特约服务合同，单个业主不具有单方解除权。此后法院就物业服务中的特约服务合同、增值服务合同签约中产生的问题向相关监管部门发出司法建议书，建议加强对物业服务企业的监管，综合考虑服务成本、市场行情、区域差异适时调整合肥市物业费指导价格。
【典型意义】
近年来，部分物业服务企业在与业主签订物业服务合同后，又与业主签订特约物业服务协议，由此引发部分业主与物业服务企业的矛盾。在审理业主诉请解除此类合同的案件中，对单个业主合同解除权行使，应当根据特约物业服务企业约定的具体内容，综合判断。如合同约定的系由物业服务企业提供共性的物业服务，则特约物业服务协议性质上仍为物业服务合同，按照《民法典》的规定，单个业主不享有单方解除权；如约定的服务内容属于物业服务合同以外的个性化服务项目，则业主可以行使解除权。
