【发布部门】 合肥市政府 【发文字号】 合政办[2012]9号
【发布日期】 2012.03.26 【实施日期】 2012.03.26
【时效性】 现行有效 【效力级别】 地方规范性文件
【法规类别】 环保综合规定

合肥市人民政府办公厅关于印发合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见的通知
（合政办〔2012〕9号）

各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》已经市政府第96次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　二○一二年三月二十六日

　　合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见

　　为加快推进全市老旧小区环境综合整治，改善老旧小区居民的生活环境和居住条件，提升城市形象和文明程度，制定本实施意见。

　　一、指导思想

　　以科学发展观为统领，以建设宜居城市为目标，坚持政府主导、企业和居民共同参与，加快推进老旧小区环境综合整治，建立健全后期管理机制，为广大市民营造优美、整洁、有序的生活环境。

　　二、主要目标

　　总体目标：力争在“十二五”期间，全面完成市辖区老旧小区环境综合整治工作，并实现物业管理全覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

　　具体目标：在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理模式，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

　　三、整治范围

　　市辖区范围内同时符合下列条件的老旧小区：

　　（一）2000年9月1日以前全部建成交付使用；

　　（二）建筑面积达到5000平方米以上；

　　（三）未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造；

　　（四）土地性质为国有；

　　（五）房屋标准成套。

　　四、基本原则

　　（一）坚持整治与管理结合原则。

　　在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到综合整治完成一个、物业管理推进一个，避免重复施工影响居民生活。

　　（二）坚持居民参与的原则。

　　在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。

　　（三）坚持属地为主的原则。

　　要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地各级政府及其派出机关在综合整治过程中的主导作用，因地制宜建立长效管理机制。

　　五、主要内容和标准

　　（一）完善基础设施。

　　1.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。

　　2.疏通、翻建地下管网。更换破损窨井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。

　　3.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的小区，实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

　　4.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

　　5.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求；整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。

　　6.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

　　（二）修缮改造房屋。

　　7.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。

　　8.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。

　　9.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。

　　10.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。

　　（三）提升环境质量。

　　11.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

　　12.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

　　13.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。

　　（四）完善公建配套。

　　14.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

　　15.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

　　16.配置物业管理用房。有条件的小区，50%以上业主同意的，经规划部门审批，采取新建、改建、扩建等方式，按照小区住宅总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房。条件不具备的小区，采取在小区内（或附近）置换、回购房屋等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，辖区老旧小区环境综合整治办公室根据竣工验收报告、《建设工程规划许可证》、测绘报告或房屋购置合同到房产部门办理权属登记手续，产权属辖区国有资产管理部门所有。经确权后的物业管理用房专项用于小区开展物业管理需要的办公场所。

　　暂时不能配置物业管理用房的也可采取租赁、借用等过渡性办法。

　　有条件的小区，经规划部门审批后，可以新建商业配套用房，新建商业配套用房产权属辖区国有资产管理部门所有。新建商业配套用房可以出租经营，但不得销售，出租经营所得用于补助后期小区管理费用。

　　（五）改造技防设施。

　　17.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

　　18.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口设置视频安防监控系统，根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。

　　19.完善楼宇安全系统。修缮、添置单元防盗门。

　　（六）完善消防设施。

　　20.改善疏通小区原有消防通道和登高车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作。

　　21.按规定设置室外消防栓。

　　22.对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。

　　23.按相关标准在楼道等公共部位和场所配置移动式灭火器材。

　　六、资金政策

　　（一）老旧小区环境综合整治投入资金按照市、区（开发区）财政6：4的比例承担，如市级财政年度预算不足，可在超收财力中统筹安排。市级财政资金主要用于完善基础设施、房屋修缮改造、改造技防设施、完善消防设施等。

　　（二）老旧小区水、电、气表出户费用中表前管线改造费用统一纳入综合改造成本，由市、区（开发区）按比例承担。水、电、气三表出户费用中表后费用由业主承担。

　　（三）老旧小区环境综合整治工程涉及的绿化补偿、占道挖掘、综合管线迁移、建设项目大配套费等费用予以免除。

　　（四）发改部门审批项目初步设计及概算时，按有关标准计列项目建设管理费。

　　（五）为加强综合整治后的管理，按照工程概算2%的标准单列后期管理费用，建立后期管理奖励资金。

　　（六）工程施工项目招标时，工程量清单编制的预留资金为10%。

　　七、工作步骤

　　（一）制定工作计划。

　　1.市老旧小区综合治理工作领导小组办公室根据各区（开发区）统计的老旧小区数据，建立全市老旧小区基础信息数据库。各区（开发区）结合实际情况制定三年整治工作总体计划。

　　2.各区（开发区）应对拟整治的小区开展问卷调查（附件1），调查应覆盖小区80%的居民。由街道办事处（乡镇人民政府、社区服务中心、社区管理委员会，以下简称街道、社区），汇总问卷调查结果并上报区（开发区）老旧小区环境综合整治办公室作为整治的依据（附件2），整治区域内大多数（2/3以上）的居民有整治要求的方可列入整治计划。在充分征求列入整治计划的小区居民意见后，于每年6月前制定出下年度老旧小区环境综合整治工作计划，报市老旧小区综合治理工作领导小组审批后，作为项目立项、市财政和区财政预留财政资金的依据。各区（开发区）根据市老旧小区综合治理工作领导小组审批的年度整治计划及时办理项目规划、环评等前期工作手续。

　　（二）确定设计和监理单位。

　　各区（开发区）根据需要，从合肥招标投标中心统一招标产生的全市工程设计、监理定点库中抽签选择相应的单位完成编制初步设计、深化设计、施工图纸设计、工程概算、工程监理等工作。

　　（三）编制项目初步设计及概算。

　　设计单位应在充分听取居民意见的基础上，编制项目初步设计及概算。1.设计征求意见会。由街道、社区召集整治项目所在地居民代表（3-5人）与设计人员组织开展设计征求意见会，设计单位应在综合居民代表意见的基础上，进行合理设计，满足居民的需求。2.方案公示。小区整治项目设计方案确定后，各区（开发区）老旧小区环境综合整治工作领导小组办公室应委托当地街道、社区在小区主要出入口公示。公示时间原则上不少于5个工作日。街道、社区将公示期间居民的建议，及时告知设计单位，设计单位据此完善初步设计及概算。

　　（四）审批初步设计及概算，办理施工招标。

　　市发改部门组织第三方专家对初步设计及概算进行评审。设计单位应在第三方专家评审的基础上及时进行深化设计，并报市发改部门审批。各区（开发区）老旧小区环境综合整治办公室根据市发改部门审批的项目初步设计及概算，委托合肥招标投标中心组织工程招标，确定施工单位。

　　（五）资金拨付。

　　各区（开发区）应设立整治资金专户并预拨项目前期费用（如图纸设计费、勘探费、测量费等），工程招标结束后，市财政部门根据政府采购中标通知书和施工合同将市级承担的老旧小区环境综合整治资金一次性拨付各区（开发区）财政部门，包干使用，超支不补。各区（开发区）财政部门应及时将市下拨资金和区级配套资金一次性划入整治资金专户，专款专用，不得挪用。

　　各区（开发区）审计部门负责老旧小区环境综合整治项目工程审计工作，并将审计结果报市审计、财政和房产部门备案。

　　（六）施工管理。

　　施工期间要充分尊重民意，扩大居民的知情权。开工后，各区（开发区）老旧小区环境综合整治办公室要督促工程进度、监督工程质量，做好隐蔽工程变更记录。施工单位在整治项目施工前3个工作日，在小区的主要出入口张贴告市民书并设置工程公示牌，方便小区居民了解工程情况，监督现场施工。可招募社区志愿者，充分发挥其监督作用，让社区志愿者和小区居民全过程参与小区整治项目现场的监督管理。

　　（七）验收、接管。

　　1.老旧小区所在地街道、社区为接管主体。

　　2.工程竣工后，由各区（开发区）老旧小区环境综合整治办公室牵头，各区（开发区）财政、审计、消防等部门、整治小区所在街道及居民代表（1-2人）组成验收组，现场查看工程项目完成情况及工程质量、资金到位和支付情况。

　　3.现场检查如发现问题，由相关部门、单位提出整改意见，各区（开发区）老旧小区环境综合整治办公室5个工作日内出具《整改通知单》，督促施工单位在规定时间内完成整改。

　　4.施工单位完成整改后，及时反馈整改结果，由各区（开发区）老旧小区环境综合整治办公室通知相关部门、单位复检。

　　5.老旧小区接管验收达标后，填写《老旧小区环境综合整治接管验收单》。

　　6.老旧小区整治工程保修期一年（屋面防水二年），按工程总费用5%预留质量保证金。质保期满，无质量问题，返还质量保证金。

　　7.市老旧小区综合治理工作领导小组办公室组织发改、财政、建委、规划、消防、房产等部门进行随机抽检。

　　八、后期管理

　　按照属地管理的原则，由各区（开发区）负责实施后期管理。各区（开发区）应健全相应的管理制度，建立后期管理长效机制，维护整治成果。

　　（一）确定后期管理模式。

　　后期管理模式分为专业化物业管理和有偿社区服务管理，具体由街道、社区在征求居民意见后按照少数服从多数的原则确定。

　　（二）实施后期管理。

　　1.专业化物业管理。实行专业化物业管理的小区成立业主大会。业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《安徽省物业管理条例》等规定和《物业服务合同》约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

　　2.有偿社区服务管理。街道、社区负责辖区范围内有偿社区服务管理，由社居委（村委会、小区委）组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，并由社居委（村委会、小区委）按照合肥市有偿社区服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入由社居委（村委会、小区委）统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

　　小区有偿社区服务管理收费、补贴、经营、收支等帐目情况应定期向业主公示，接受群众监督。

　　附件1
　　老旧小区环境综合整治居民需求调查表
　　小区　　　　　幢　　　　　 单元

姓名
　
性别
　
年龄
　
职业
　
住址
　
电话
　
是否同意综合治理
是（　）　　否（　）
序号
整治内容
需要整治（√）
备注
1
房屋主体
整修屋面
外立面涂装
楼道洁化
增设楼道灯
2
公共设施
修整道路
改善雨污排水
增设停车位（有条件）
新增（改建）自行车棚
拆除违建
修整绿化
架空线入地（有条件）
增设标准化垃圾桶
修缮公厕
增设运动、休闲设施
改造宣传栏
增设路灯
3
水、电、气表出户
电力
燃（煤）气
自来水
4
消防设施
疏通消防通道
增设移动式灭火器
增设（修缮）室外消防栓
5
小区安全
安装楼道防盗门
增设电子监控
新建（改造）传达室
拆除小围墙
新建大围墙
6
物管及商业用房
新建（改建）物管及
商业用房（有条件）
7
物业管理
模式
有偿社区服务管理
　
　
专业化物业管理
　
　
8
其他
　
　

　　注：被调查人有其他需求的，在其他一栏后说明，也可另附意见。

　　　区　　 街道（乡镇、社区服务中心、社区委） 联系人 　　　 电话 　　　　

　　附件2
　　老旧小区环境综合整治居民需求调查汇总表
　　月 日

小区名称
　
所属街道（乡镇、社区服务中心、社区委）
　
所属社居委（村委会、小区委）
　
涉及房屋（幢）
　
涉及居民（户）
　
发放《老旧小区环境综合整治居民需求调查表》（户）
　
回收有效《老旧小区环境综合整治居民需求调查表》（户）
　
有效《老旧小区环境综合整治居民需求调查表》中同意整治的居民（户）
　
同意整治的居民（户）占该小区居民总数（户）的比例（%）