【发布部门】 合肥市政府 【发文字号】 合政办[2009]3号
【发布日期】 2009.02.10 【实施日期】 2009.02.10
【时效性】 现行有效 【效力级别】 地方规范性文件
【法规类别】 土地使用权出让与转让抵押

合肥市人民政府办公室转发市农委关于合肥市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务的实施意见（试行）的通知
（合政办〔2009〕3号）

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　市农委《关于合肥市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务的实施意见（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。
二○○九年二月十日

关于合肥市农村土地承包经营
权流转规范化管理和服务的实施意见（试行）
（市农业委员会）

　　为认真贯彻落实《市委市政府关于推进农村改革发展加快城乡一体化进程的实施意见》（合发〔2009〕1号）精神，鼓励、引导和规范农村土地承包经营权流转，加快推进农业产业化进程，提高农业经营规模化、组织化程度，根据农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》和市政府《关于农村土地承包经营权流转的意见》（合政〔2008〕93号）的要求，现就我市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务工作提出如下实施意见。

　　一、建立流转机制

　　（一）明确流转原则。农村土地承包经营权流转必须在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包经营关系的基础上，遵循平等协商和依法、自愿、有偿的原则进行，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。土地承包经营权流转收益归原承包方所有，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地的经营权，也不得以任何形式截留、扣缴流转收益。县区人民政府农业行政主管部门和乡镇人民政府负责指导本区域土地承包经营权流转工作。

　　（二）建立流转服务机构。各县区以农业行政主管部门为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心，中心主任由县区农业行政主管部门分管负责人兼任；各乡镇以农经站为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心，中心主任由乡镇分管负责人兼任；各村设立土地承包经营权流转服务站，村民委员会主任为服务站负责人，委派一名村干部作为土地承包经营权流转信息报送员，引导有土地承包经营权流转意向的农户进行有序流转。建立健全县区、乡镇、村三级土地承包经营权流转信息平台，有条件的县区可先行建立县区、乡镇信息网络，并与市农委相应网站联网，发布土地承包经营权流转信息。

　　县区、乡镇农村土地承包经营权流转服务中心可设置信息联络、项目资质审查、收益评估、合同签订和鉴证等功能窗口。

　　信息联络窗口，主要负责引导农村土地承包经营权流转双方和村流转信息报送员向服务中心提出申请，搜集汇总、整理登记、挂牌发布、归档流转信息，联络流转双方洽谈流转有关事宜。

　　项目资质审查窗口，主要负责审查流转主体的法人资格、信誉度、资金实力、经营管理能力、履约能力，以及所实施的项目是否符合有关法律法规、产业政策要求和提示项目经营风险等。

　　收益评估窗口，主要负责当流转双方对流转价格有分歧时，受托进行转出方土地的收益评估，提供流转土地预期收益和流转价格参考依据，根据市场和时间变化，提供一定比例和年限递增的建议等。

　　合同签订和鉴证窗口，主要负责提供和指导流转双方签订规范的流转合同，并按规定予以备案。流转双方有鉴证要求的，及时提供相关服务。

　　（三）培育流转中介组织。鼓励有经营资格、有经济实力、有资信度的以土地合作社为主的中介组织，参与农村土地承包经营权流转服务，建立以市场为导向，自负盈亏、自主服务的运行模式。各县区农业行政主管部门要对中介资质实施备案管理与严格监管。

　　（四）建立价格评估机制。为保护流转双方的权益，各乡镇土地承包经营权流转服务中心可接受委托，对流转土地位置、农业生产基础条件、土地收益、人均收入、供求关系等因素进行评估，并提供底价指导。土地承包经营权流转最终价格由承包方与受让方协商确定，并根据市场变化，约定按一定比例和年限递增，提倡以实物折价确定流转价格。

　　（五）健全纠纷调处体系。健全县区、乡镇、村三级农村土地承包纠纷调处体系。各县区、乡镇要成立农村土地承包纠纷仲裁机构，具体负责本区域农村土地承包和经营权流转纠纷的仲裁。仲裁机构设在县区农业行政主管部门和乡镇政府。村民委员会负责土地承包经营权流转纠纷调解服务等基础工作。

　　土地承包经营权流转发生纠纷的，双方当事人可自行协商解决，也可请求村民委员会或乡镇土地承包流转服务中心进行调解；当事人不愿协商、调解或协商调解不成的，可向县、乡两级土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。已由人民法院判决的，不再进行仲裁。

　　农村土地承包和经营权流转纠纷仲裁按下列程序进行：

　　1．受理当事人书面申请；

　　2．审查立案；

　　3．案情调查；

　　4．听取当事双方陈述；

　　5．仲裁委员会成员进行合议；

　　6．仲裁裁决；

　　7．下达仲裁通知书。

　　二、明确流转方式

　　承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式流转。

　　（一）出租。承包方自愿将自己承包期内的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织以外的业主从事农业生产经营。出租后，原土地承包关系不变。

　　（二）转包。承包方自愿将自己承包期内的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织内部的其他业主从事农业生产经营。转包后，原土地承包关系不变。

　　（三）互换。因土地集中连片规模化经营等需要，在同一集体经济组织内部的承包户之间，自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换的土地原享有的承包权利和承担的义务也应互换。互换时，当事人应当签订流转合同，报发包方和乡镇土地承包管理机构备案，同时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。互换期在一年之内的，可不办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。

　　（四）转让。经发包方同意，承包方自愿将土地承包经营权全部或部分转让给其他从事农业生产经营的业主，由该业主同发包方确立新的土地承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。采取转让方式流转农村土地承包经营权的，承包方应当向发包方和乡镇土地承包管理机构提出申请，经审核同意后方可转让，并及时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。转让后原承包期内的土地承包经营权自动灭失。

　　（五）入股。承包方之间自愿将农村土地承包经营权作价入股成立农村土地合作社，发展农业产业化经营和农产品加工流通。农村土地合作社章程应报请发包方和乡镇土地承包管理机构审核，签订的入股合同应当在发包方和乡镇土地承包管理机构备案。合作社解散时，入股土地应当退回原承包方。

　　（六）再流转。通过转让、互换方式取得的土地承包经营权，经依法登记变更后，在取得原发包方同意的基础上，可采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式依法再次流转。

　　为提高土地规模经营效益，可以集中流转承包土地，集中开发，连片种植养殖，兴建产业基地。

　　三、维护流转权益

　　（一）土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定所承包土地的经营权是否流转，以及流转的对象和方式等。

　　（二）土地承包经营权流转收益归承包方所有。流转的转包费、转让费、租金、入股分红收益等，由当事人双方协商确定。

　　（三）承包方自愿委托发包方或中介组织流转承包土地经营权的，应当由承包方出具农村土地承包经营权流转委托书。委托书应载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或签章。

　　通过村（组）民代表会议形式决定农村土地承包经营权流转行为的，愿意流转的农户，应在村（组）民代表会议记录上签署意见，明确表示同意委托发包方流转其承包土地的经营权，该行为视为承包人书面委托行为。没有承包人的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包人的承包土地经营权。

　　（四）农村土地承包经营权流转的受让方，可以是法律法规允许的有农业生产经营能力的组织和个人。同等条件下，本集体组织成员享有优先权。

　　（五）受让方可根据市场需求合理调整农业产业结构，自主经营，享受因生产经营带来的政治荣誉和相关的经济待遇。

　　（六）流转土地上原有农业生产设施的经营权随土地承包经营权一同流转，其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定；土地承包经营权流转中涉及土地等级差别需要补偿的，由流转双方根据土地的原经营性质、流转后的用途和土地级差等协商确定；流转期满，流转土地上农业生产设施和土地等级与流转前发生变化的，可由流转双方协商补偿。上述价值和补偿也可委托流转服务中心评估认定，约定为现金或实物补偿。

　　四、规范流转程序

　　（一）协商。承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。

　　（二）审查。流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查（同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查）。流转面积500亩以下的由乡镇政府组织审查；500-1000亩的由县区政府会同乡镇组织审查；流转面积超过1000亩的，建立规模经营主体流转情况档案，经所在乡镇初审、县区预审后，报市农业行政主管部门审查。

　　对受让方审查的内容应包括：

　　1．资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等；

　　2．项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。

　　（三）订立合同。经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。

　　除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同（式样见附件1）。

　　农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容：

　　1．双方当事人的姓名、住所；

　　2．流转土地的座落、四至、面积、质量等级；

　　3．流转的期限和起止日期；

　　4．流转方式；

　　5．流转土地的用途；

　　6．双方当事人的权利和义务；

　　7．流转价款及支付方式；

　　8．流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

　　9．违约责任。

　　（四）备案。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。

　　同一受让方流转土地规模达到500亩及以上的，由乡镇土地承包流转服务中心将合同签订情况向县区土地承包流转服务中心申报备案；规模达到1000亩及以上的，由县区土地承包流转服务中心向市农业行政主管部门申报备案。

　　（五）归档。乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

　　自2009年起，对流转土地连续3年以上且面积达到1000亩及以上的单个规模经营主体，实行建档申报制度，每年集中审核一次。具体办法另行制定。

　　五、加强流转管理和服务

　　（一）转让许可。承包方转让土地，发包方同意转让的应及时向乡镇土地承包管理机构报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于7日内向当事人书面说明理由。

　　（二）变更登记。土地承包经营权采取互换、转让方式流转的，当事人应申请变更登记。未经变更登记的，不得对抗善意第三人。

　　变更登记应当按照下列规定办理：

　　1．向县区农业行政主管部门提交申请书、流转合同及复印件、农村土地承包经营权证等证书及其复印件；

　　2．县区农业行政主管部门应当自收到申请材料之日起10日内完成审核并登记；

　　3．由县区农业行政主管部门向申请当事人出具登记证明。

　　（三）流转信息管理。县区农村土地承包经营权流转服务中心负责指导乡镇农村土地承包经营权流转信息规范管理工作。

　　1．信息收集。有流转意向的农户，可将流转信息告知村土地承包经营权流转信息员或服务站，也可以采取委托流转的方式，填写《农村土地承包经营权流转委托书》（式样见附件2），注明流转经营权土地的地点、亩数、土地类型、流转期限、流转意向价格及付款方式等。流转受让方也可将需求信息以委托书的形式告知乡、村土地承包经营权流转服务机构或其他中介组织。

　　2．登记发布。村土地承包经营权流转服务站负责将流转信息及时登记、汇总、整理上报乡镇农村土地承包经营权流转服务中心。乡镇服务中心将信息筛选分类后挂牌发布，同时上报县区农业行政主管部门，在农业信息网上定期发布流转信息。

　　3．信息月报制。从2009年起，建立全市农村土地承包经营权流转进度、规模经营等情况按月统计上报制度。各县区农业行政主管部门要确定专门的信息报送员，如实准确地填报农村土地承包经营权流转、规模经营等相关信息，市农业行政主管部门定期在内部资料和相关媒体上发布。

　　（四）流转档案管理。各级农村土地承包经营权流转服务机构要建立农村土地承包经营权流转档案和台帐，并实行大户登记备案制度。建立农村土地承包经营权流转档案管理和报表体系，及时汇集本区域流转情况，报上级农业行政主管部门汇总、备案。

　　（五）鼓励规模经营。进一步加大土地整理、农业综合开发、标准农田建设和特色农业产业基地建设的力度，并将其与农村土地承包经营权流转和规模经营紧密结合起来，对已形成规模经营的地方，有关部门要优先立项。农业、农机、科研等部门要与规模经营主体建立定期联系制度，优先为他们提供适用农机具、优良品种和技术培训、信息咨询等服务。农资部门要千方百计满足规模经营大户对农资的需求，优先供应，保证质量。

　　六、严格违规处理

　　（一）有下列行为之一的，受损害方有权请求人民法院或者农村土地承包纠纷仲裁机构依法认定流转合同无效，变更或者撤销流转合同：

　　1．发包方违反民主议定原则越权流转的；

　　2．依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的；

　　3．一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同，损害对方利益的；

　　4．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

　　5．违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的；

　　6、没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的；

　　7、强迫承包方进行流转的；

　　8、擅自改变流转土地农业用途的。

　　（二）发包方有下列行为之一的，乡镇政府应当责令其限期改正，并承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：

　　1．借流转之机收回、调整承包土地的；

　　2．强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的；

　　3．假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的；

　　4．以划分“口粮田”和“责任田”等为由违法收回承包地搞招标承包的；

　　5．侵占、截留、扣缴承包方土地流转收益的；

　　6．其他侵害农村土地承包经营权的行为。

　　（三）受让方有下列行为之一的，发包方应责成当事人限期改正：

　　1．受让方未按合同约定向承包方支付流转费用的；

　　2．土地承包经营权流转合同生效后，受让方一年内无实际农业生产经营活动，导致土地闲置或荒芜的；

　　3．违反合同约定，改变流转土地农业用途的。

　　（四）对处理不服的组织或个人，可向上级有关部门申请行政复议，对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。

　　七、强化组织领导

　　农村土地承包经营权流转工作涉及农民的切身利益，事关农村改革发展稳定大局。各级政府必须高度重视，把这项工作摆上重要议事日程，加强领导，成立组织，落实责任，结合实际制定具体政策措施。要切实加强农村土地承包经营权流转管理队伍建设，加大对各级农经管理干部的法律、法规和政策培训力度。要加强调查研究，注重典型示范，加大宣传力度，引导各级干部和农民群众消除政策疑虑，形成思想共识和内在推动力。

　　从2009年起，市财政每年列支专项资金用于农村土地承包经营权流转和土地纠纷仲裁工作，各县区、乡镇也要在预算中安排相应的配套资金，保证农村土地承包经营权流转和土地纠纷仲裁工作的需要。国土资源部门要加强对土地征占用的管理，监督农村土地合理使用。农业部门要加强农村土地承包经营权流转工作的服务和监管，防止以土地承包经营权流转为名，擅自改变土地的农业用途。要建立健全土地承包经营权流转工作制度和情况通报制度，不断完善流转机制，加强对流转情况的督查，并对推进农村土地承包经营权流转工作成绩突出的单位和个人进行表彰。

　　附件：1．合肥市农村土地承包经营权流转合同

　　2．合肥市农村土地承包经营权流转委托书

　　附件1
合肥市农村土地承包经营权流转合同

　　承包方（甲方）：

　　住址：

　　受让方（乙方）：

　　住址：

　　根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。

　　第一条　甲方以_________（出租、转包、互换、转让、入股）形式将座落_________，等级_______等，面积_______亩的承包地（其中：水田______亩；旱田______亩）流转给乙方从事农业生产，流转期限_______年（自____年____月____日至____年____月____日），流转费用每年（人民币大写）_________元整，包括_______、_______、_______，付款时间每年__月__日前。

　　第二条　流转期内，乙方享有生产经营自主权、产品处置收益权和_______、_______的权利，并接受发包方依法管理和监督。

　　第三条　流转期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和_______，_______，等义务。

　　第四条　流转期最后一年，乙方应于____年____月____日前向甲方交齐当年流转费用后，方可使用流转土地，否则，甲方有权收回流转给乙方的土地。

　　第五条　流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土地等级和质量。

　　第六条　因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡镇土地承包经营权流转服务中心调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

　　第七条　双方约定条款。

　　第八条　违约责任。

　　第九条　本合同自签订之日起生效，合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇农村土地承包经营权流转服务中心各备案一份。

　　第十条　合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

　　承包方（甲方）：　　（签字）　　　　　　　　代表人：　　（签字）

　　受让方（乙方）：　　（签字）　　　　　　　　代表人：　　（签字）

年　　月　　日

　　鉴证机关：　　　　　 （公章）　　承办人：　　　　　　　　　　　（鉴章）

年　　月　　日

　　附件2
合肥市农村土地承包经营
权流转委托书农村土地承包经营权转入委托书

__________：

　　我因_____________的需要，欲以每亩______元的补偿标准，采取_____流转方式，转入土地_____亩。意向流转期限___年（自____年____月____日至____年____月____日）。对地块的意向要求为______________________________________。转入的土地主要从事（主营项目）____________________生产经营。

　　本委托人现授权委托贵单位与有关转出方协议确定符合以上条件的农村土地承包经营权流转具体事宜，并代表本委托人签订《土地承包经营权流转合同》。流转土地的权利和义务按《中华人民共和国农村土地承包法》及其他有关法律、政策和流转合同约定条款执行。委托有效期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。

　　委托人或单位（签字或盖章）：

　　住址或地址：

　　法人代表身份证号：

　　联系电话：

年　　月　　日

农村土地承包经营权转出委托书

__________：

　　本农户因_____________，欲将位于_____村_____组的_____亩土地承包经营权，采取_____流转方式，以每亩_____元的补偿标准，委托贵单位储备、流转（需委托流转的土地情况附后）。流转期限为___年（自____年____月____日至____年____月____日）。

　　本委托人现授权委托贵单位与有关转入方协议确定符合以上条件的农村土地承包经营权流转具体事宜，并代表本委托人签订《土地承包经营权流转合同》。流转土地的权利和义务按《中华人民共和国农村土地承包法》及其他有关法律、政策和流转合同约定条款执行。委托有效期自_____年____月____日至_____年_____月_____日。

　　委托人（签字或盖章）：

　　住址：

　　身份证号码：

　　联系电话：

年　　月　　日