梁某诉广西壮族自治区宜州区不动产登记中心不动产抵押登记案-办理公司房产抵押登记需审查材料的真实性、合法性
人民法院案例库 入库编号：2024-12-3-006-007
关键词
行政/行政登记/不动产抵押登记/城市房地产抵押/股东会决议/全面审查
基本案情
梁某诉称，广西河池某绿医疗科技有限公司（简称某绿公司）与广西宜州某合作银行在申请办理被诉抵押登记行政行为时，并没有提交由某绿公司所有股东参与并且作出决议的《股东会决议》，而河池市宜州区不动产登记中心并未对某绿公司是否提供有股东大会决议进行审查，所做抵押登记行为错误。
河池市宜州区不动产登记中心辩称，《不动产登记操作规范》是目前规范房地产抵押登记的规范性文件，并没有规定股东会决定是抵押登记所必须提供的材料，其根据《不动产登记暂行条例》的规定办理抵押登记，登记行为合法。
法院经审理查明：梁某是某绿公司股东。2017年12月14日，某绿公司与广西宜州某合作银行签订《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》，约定某绿公司向广西宜州某合作银行借款人民币1100万元（币种下同），借款期限自2017年12月14日至2020年12月14日，用某绿公司位于河池市宜州区经济开发区的不动产（工业用地及厂房）作为抵押担保。2021年3月12日，某绿公司与广西宜州某合作银行签订《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》，约定某绿公司向广西宜州农村合作银行借款300万元，借款期限自2021年3月12日至2022年3月11日，用某绿公司上述不动产的余值作为抵押担保。经河池市宜州区不动产登记中心审核并于2021年3月12日核发了《不动产登记证明》。梁某提起本案诉讼，请求判决撤销河池市宜州区自然资源局与河池市宜州区不动产登记中心于2021年3月12日对涉案动产权证书项下不动产进行的300万元的抵押登记。另查明，案件开庭后，某绿公司与广西宜州某合作银行向河池市宜州区不动产登记中心办理抵押注销申请。经河池市宜州区不动产登记中心审核，2022年9月29日对被诉不动产权证书项下不动产进行的300万元的抵押已注销。
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院于2022年10月28日作出（2022）桂1202行初79号行政判决：一、驳回梁某对宜州区自然资源局的起诉；二、驳回梁某的诉讼请求。
宣判后，梁某提起上诉。广西壮族自治区河池市中级人民法院于2023年3月6日作出（2022）桂12行终240号行政判决：一、维持原审判决的第一项；二、撤销原审判决的第二项；三、确认被诉抵押登记行为违法。
河池市宜州区不动产登记中心向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2023年12月26日作出（2023）桂行申1051号行政裁定书：驳回河池市宜州区不动产登记中心的再审申请。
裁判理由
《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：……（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定”。《城市房地产抵押管理办法》第十六条规定：“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。”第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：……（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；……”上述行政法规和规章作为涉案房地产抵押登记行为发生时施行有效的行为规范，明确规定了房地产抵押登记申请人提交材料的范围和不动产登记机关的审查范围，房地产抵押登记申请人和不动产登记机关均应严格遵照执行。
本案中，某绿公司向银行借款并以该公司4处土地及地上建筑物的不动产余值作为抵押担保，依法应当经股东会决议通过。本案材料明显缺少某绿公司股东会决议同意以涉案房地产提供抵押担保的相关材料。宜州区不动产登记中心未经全面、审慎审查即准予办理被诉抵押登记，违反了相关规定，依法应予撤销。由于本案被诉抵押登记行为因当事人申请已被注销，不具有可撤销的内容，依法应确认违法。宜州区不动产登记中心主张《城市房地产抵押管理办法》仅是对公司权力的限制，不是对不动产登记机构的强制性规定系对相关规定的误解。某绿公司主张根据公司现行的公司章程第九条第二款，并未规定以公司不动产对外办理抵押担保时需召开股东大会。对此，法院认为，在公司章程未作明确规定的情况下，应按照相关法律法规关于以公司的房地产抵押必须经董事会或者股东大会通过的一般性规定进行执行，因此对某绿公司上述主张不予采纳。
综上，被诉抵押登记行为程序违法，鉴于该行政行为已被注销，依法确认被诉抵押登记行为违法。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果部分错误，依法应予纠正。梁某的上诉请求和理由部分成立，予以支持。
裁判结果
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院于2022年10月28日作出（2022）桂1202行初79号行政判决：一、驳回梁某对宜州区自然资源局的起诉；二、驳回梁某的诉讼请求。
宣判后，梁某提起上诉。广西壮族自治区河池市中级人民法院于2023年3月6日作出（2022）桂12行终240号行政判决：一、维持原审判决的第一项；二、撤销原审判决的第二项；三、确认被诉抵押登记行为违法。
河池市宜州区不动产登记中心向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2023年12月26日作出（2023）桂行申1051号行政裁定书：驳回河池市宜州区不动产登记中心的再审申请。
裁判要旨
不动产登记机构在办理房地产抵押登记申请时，要对抵押人所提交材料的真实性、合法性进行全面审查，如抵押事项是否经过公司董事会或者股东大会讨论，是否符合公司章程等。行政机关在诉讼期间自行纠正错误的，人民法院可判决确认被诉行政行为违法。
关联索引
《不动产登记暂行条例》第16条第1款、第18条
《城市房地产抵押管理办法》第16条、第32条
一审：广西壮族自治区河池市金城江区人民法院（2022）桂1202行初79号行政判决（2022年10月28日）
二审：广西壮族自治区河池市中级人民法院（2022）桂12行终240号行政判决（2023年3月6日）
再审：广西壮族自治区高级人民法院（2023）桂行申1051号行政裁定（2023年12月26日）
