某银行股份有限公司成都分行与成都某置业有限公司执行实施案-坚持善意文明执行理念，依法采取“活封”措施
人民法院案例库 入库编号：2024-17-5-101-002
关键词
执行/执行实施/善意文明执行/活封/民营房企/保交楼
基本案情
2022年8月5日，某银行股份有限公司成都分行（以下简称某银行）向成都市中级人民法院（以下简称成都中院）申请诉前保全，请求以13亿元为限查封、冻结成都某置业有限公司（以下简称某公司）名下财产。同日，成都中院作出保全裁定，冻结了某公司在某银行开设的系列商品房预售监管账户；查封了某公司名下位于成都市锦江区的土地使用权及在建工程。8月29日，某银行就其与某公司签订的《借款展期协议》《抵押合同》《质押合同》向四川省成都市高新公证处申请赋予强制执行力，并于8月31日向成都中院申请强制执行。成都中院依据成都市高新公证处作出的具有强制执行力的（2022）川成高证经字第10240号公证书，立案执行某银行与某公司公证债权文书一案。执行标的为：一、借款本金人民币670000000元；二、利息人民币4857500元；三、违约金人民币67000000元；四、罚息、复利（自2022年8月27日起，以借款本金余额为基数，按年利率9%上浮50%，即13.5%计收罚息；以逾期利息余额为基数，按年利率9%上浮50%，即13.5%计收复利）；五、实现债权的所有费用。执行过程中，承办法官第一时间通知双方当事人到院沟通，详细了解案涉在建楼盘的具体情况，摸清双方当事人对后续执行方式的基础意愿，促使双方当事人达成在实现被执行人资产价值最大化的基础上推进后续执行工作的共识。同步依法引导申请执行人与被执行人对现有监管账户中监管额度以外资金的用途、使用方式达成一致意见，最大程度避免被执行人因资金链中断而引发供应商集体讨债、农民工集体讨薪等一系列涉稳隐患，为实现被执行人资产价值最大化奠定了坚实的基础。主动对接住建部门，了解案涉房产在法院查封状态下办理商品房预售许可证的相关程序，决定向住建部门送达在不解除查封的状态下办理商品房预售的《协助执行通知书》，以破解僵局，促成被执行人取得商品房预售许可。最终，共销售房屋139套，销售回款10亿余元，去化率达94.50%。同时，为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。最终，被执行人某公司以销售回款向申请执行人偿付了7.1亿余元，向成都中院缴纳执行费77万余元。
2023年9月11日，成都中院作出（2022）川01执4769号结案通知书，本案执行完毕。
裁判理由
法院生效裁判认为，本案系借款合同纠纷，申请执行人为金融机构，被执行人系房地产开发企业。申请执行人的诉求是兑现债权，被执行人可供执行的财产为已被保全查封但尚未取得商品房预售许可证的待售房产。执行法院认为，按照常规的执行流程，法院可以通过拍卖推进查封资产的司法处置。但通过拍卖方式处置资产，存在被执行人资产价值缩水的风险，还会引发系列纠纷，加重被执行人的债务诉讼负担，最终可能导致企业资不抵债，还可能影响该项目已售房产的正常交付。依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第五条第三项规定：“灵活采取查封措施。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过程影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”同时，按照“保交楼”的工作要求，应当充分兼顾双方当事人及购房者、施工单位、材料供应商等其他主体的利益诉求。在此基础上，人民法院着眼全局考量纠纷的妥善高效、化解，积极引导双方当事人联合申请以监管账户监管限额外资金保障案涉工程建设；主动对接住建部门，了解相关办证程序，在不解除查封情况下助力房企成功办理商品房预售许可；为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。
裁判要旨
强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响。在具体个案中，对于资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。
关联索引
《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条
执行：成都市中级人民法院（2022）川01执4769号结案通知书（2023年9月11日）
